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Piano casa per rilanciare l’Italia

Se davvero si vuole risolvere l’emergenza abitativa, bisogna prendere spunto dall’Italia del dopoguerra e lanciare un programma di costruzione di case popolari sullo stile del piano Fanfani. Aiuterebbe anche a risolvere il problema della disoccupazione.

A che punto è l’attuazione del piano del 2014

Nel discorso pronunciato appena dopo la rielezione a segretario del Pd, Matteo Renzi ha manifestato il proposito di focalizzare l’azione politica del suo partito su tre questioni che riguardano la vita di milioni di persone: lavoro, casa e famiglia.

Il problema della casa dovrebbe essere affrontato partendo da una valutazione dei risultati prodotti dalle azioni già promosse e da una riflessione sulle iniziative da intraprendere.
Nell’aprile 2014 fu emanato il decreto legge 47 (convertito con legge 80/2014) per attenuare l’emergenza abitativa, con azioni, tra l’altro, per l’affitto, il recupero delle case popolari sfitte e per favorire l’acquisto delle abitazioni attraverso il riscatto a termine (rent to buy).

Il programma per le case popolari fu finanziato con circa 500 milioni di euro, per piani di recupero del valore massimo unitario di 50mila euro da realizzare in pochi mesi. Dal monitoraggio effettuato dal sito del ministero delle Infrastrutture (con aggiornamenti addirittura ogni sei ore) risulta che al 7 maggio 2017 (ore 16) su 5.440 interventi finanziati ne sarebbero stati completati meno del 10 per cento.

Per l’attuazione del riscatto a termine a tutt’oggi non è stato pubblicato il decreto congiunto di ministero delle Infrastrutture e ministero dell’Economia con i dettagli sulla tipologia di contratto e le modalità di fruizione del credito d’imposta concesso non all’acquirente, ma al venditore dell’abitazione. In ogni caso, l’affitto con riscatto non sembra incontrare il favore del mercato.

Sarebbe opportuno monitorare anche lo stato di utilizzazione delle risorse finanziarie destinate ad altri programmi: fondo garanzia prima casa, leasing abitativo, acquisto case da destinare all’affitto e a elevate prestazioni energetiche. Se il loro utilizzo dovesse rivelarsi molto basso, tanto varrebbe reimpiegarle per finanziare nuovi piani o per rifinanziare quelli che sono privi di fondi.

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Fronteggiare l’emergenza

Per fronteggiare l’emergenza abitativa è necessario intervenire subito sul mercato dell’affitto privato per abbassare il carico sui redditi familiari e per stimolare l’offerta di alloggi a canone concordato.

Il primo obiettivo può essere perseguito rifinanziando adeguatamente il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, istituito con la legge 431/89. La sua dotazione è stata progressivamente ridotta dai quasi 400 milioni di euro del primo anno ai 100 milioni del 2015, l’ultimo anno in cui è stato finanziato. Fino ad allora è stato comunque un aiuto, seppure sempre più insufficiente, a centinaia di migliaia di famiglie a basso reddito (quello stabilito da ogni regione per l’assegnazione delle case popolari).

Con il decreto 47/2014 l’aliquota della cedolare secca sui canoni concordati fu abbassata dal 15 al 10 per cento, ma solo nel quadriennio 2014-2017. Il vantaggio fiscale rispetto alla cedolare secca del 21 per cento applicata ai canoni di libero mercato è passato da 6 a 11 punti percentuali. Verosimilmente, in una situazione di domanda debole, gli affitti di mercato si sono nettamente abbassati. Così, i risultati della maggiore convenienza fiscale per i proprietari dell’abbattimento del 5 per cento dell’aliquota sui canoni concordati si sono immediatamente visti nelle dichiarazioni dei redditi del 2014 e 2015: nel primo anno, quelli che hanno affittato a canone concordato sono stati oltre 310mila, quasi il doppio rispetto all’anno precedente, e nel secondo 460mila. Dall’anno prossimo l’aliquota torna al 15 per cento, con il rischio di bloccare l’offerta di appartamenti a canoni concordati.

Sugli effetti dell’Imu sul mercato dell’affitto rimandiamo a un altro articolo, ma la legge di stabilità per il 2016 ha imposto ai comuni di ridurre del 25 per cento l’Imu sulle case affittate a canone concordato. Difficile stabilire se lo sconto può compensare l’aumento della tassazione del reddito e sempre ammesso che i comuni non neutralizzino la norma, portando le più basse aliquote finora applicate alle case locate a canoni concordati allo stesso livello di quelle della generalità delle abitazioni in affitto.

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Il trinomio lavoro-casa-famiglia costituì il pilastro del piano Fanfani avviato nel 1949, il vero – e imponente – piano casa realizzato in Italia. Permise di dare un’abitazione a circa 350mila famiglie, facendo lavorare centinaia di migliaia di persone. Si potrebbe dire che fu un piano per dare la casa agli operai con il lavoro degli edili. Oggi un nuovo piano Fanfani aiuterebbe non poco a dare forza all’edilizia e all’economia, contribuendo a risolvere due pesanti questioni sociali: la disoccupazione e la casa. Qualche commentatore paragona Matteo Renzi ad Amintore Fanfani. Un primo banco di prova potrebbe essere la messa in cantiere di un piano casa comparabile a quello dell’esponente democristiano.

Una politica della casa, per avere un impatto percepibile, necessita di finanziamenti pubblici ingenti, ovviamente. E dunque se la si vuole veramente fare, occorre avere il coraggio di considerare gli interventi per la casa una priorità nell’allocazione delle risorse.

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  1. GIANNI VINCENZI

    Atteso che una parte significative delle sofferenze bancarie è legata agli investimenti immobiliari andati in default, si potrebbero acquisire i molti immobili in corpo alle banche a prezzi stracciati, dando così una casa a chi ne ha bisogno e nel contempo dare ossigeno alle banche stesse.

    • Marco Spampinato

      Persino questa “mera intermediazione” è un’attività ad alto rischio di corruzione sistematica.
      Una parte -difficile da quantificare senza studi ad hoc- del patrimonio costruito negli anni duemila, con grande eccesso di offerta determinato dalla repentina e continua crescita dei prezzi degli immobili, oltre che dai generosi mutui per costruzione (e autorizzazioni facili, etc.), è stato comunque costruito in violazione di qualche norma urbanistica. In alcune Regioni (ad es. le zone collinari e costiere del Lazio, un tempo di grande valore ambientale, dove si sono susseguite ondate di piccoli o grandi abusi, e iniziative urbanisticamente dubbie) molte nuove abitazioni hanno ereditato problemi di legalità -negli edifici o nei terreni-, irrisolti al momento della costruzione e commercializzazione. Come questo alto grado di illegalità generale del settore sia gestito da banche e altri intermediari – nelle transazioni – non è facile capirlo; ma certo affidarne a soggetti pubblici l’acquisto e la vendita genererebbe problemi tali da sconsigliare, quanto meno, l’intrapresa. Non è poi meglio, relativamente parlando, far fare completamente al mercato? La banca proprietaria di un certo patrimonio può metterlo in vendita, da sola o tramite intermediari privati. La possibilità di incassare liquidità favorisce un “naturale” calmieramento dei prezzi di mercato, senza bisogno di sprecare ulteriori soldi pubblici – e senza creare nuove società finanziate dalla PA.

  2. Marco Spampinato

    Non c’è alcuna buona ragione per confrontare il 1949 e il 2017, auspicandosi un piano casa come quello di cui lei parla. Lei confronta un Paese distrutto dalla guerra, con un tasso di fecondità medio di 3 figli per donna, con l’Italia di oggi, con una fecondità di 1,3 figli per donna, che soffre solo di politiche economiche sbagliate. Da 25 anni l’Italia avrebbe dovuto trasformare attività e forza lavoro dequalificata in attività e forza lavoro qualificata. Al contrario, sopratutto negli anni 2000 (dal 2001 più nettamente), la politica ha foraggiato il comparto edile, che oltre a cementificare senza costrutto il territorio ha una produttività del lavoro molto più bassa rispetto al manifatturiero e altri settori. La crescita dell’edilizia ha contribuito a chiudere l’economia e far scendere la produttività aggregata. Rispetto a tutto l’occidente industriale e a molti paesi in via di sviluppo, l’Italia – caso unico – mostra indici di produttività in calo per 15-20 anni. Imprese protette, affidate generosamente dalle banche (oggi piene di crediti o case a metà valore iniziale), che lavorano spesso con il contributo decisivo di organizzazioni criminali (per appalti, autorizzazioni, etc.) hanno distorto e frenato lo sviluppo italiano e le sue economie regionali. Il problema non è scimmiottare politici del dopoguerra, ma costruire una politica economica fondata su crescita di istruzione e competenze, lasciando al mercato i settori prima assistiti e protetti.

    • franco miscia

      Sono in parte d’accordo. Il mercato immobiliare è superinflazionato di case sfitte o invendute, perchè costruirne altre? Per deprimere ulteriormente il valore del già costruito dove già si pagano le tasse che sappiamo? A mio parere la strada sarebbe un’altra. Puntare alla riqualificazione delle abitazioni, sia sotto il profilo statico (ce ne sono troppe in condizioni fatiscenti, e non solo al Sud) sia sotto il profilo energetico (puntando a case a fabbisogno energetico “quasi zero”). Per far questo si dovrebbe usare la leva fiscale per quanto concedono le risorse disponibili e “battere i pugni sul tavolo” col sistema bancario (che ha già avuto tantissimo dallo Stato) affinchè apra i cordoni della borsa per finanziare con mutui l’operazione. Certo, l’ho messa giù facile, esistono i dettagli da studiare, ma è principalmente una questione di volontà politica.

      • Marco Spampinato

        Certo, sono completamente d’accordo con lei sulla riqualificazione dell’esistente, che vuol dire veramente cambiare paradigma culturale. Invece di costruire nuove case, manutenere il patrimonio abitativo. Questo è forse anche il “destino” di un capitalismo maturo che ha più che concluso la sua transizione demografica, ed è anzi in decrescita demografica.
        Ho scritto un articolo in merito e l’ho già inviato a lavoce.info. Spero che questa rivista – che ospita i nostri commenti permettendo un dibattito pubblico – decida per la pubblicazione. L’articolo riguarda il COME costruire una POLICY realmente efficace: non è detto che sia così facile e che gli automatismi consentiti da incentivi fiscali siano efficaci. Spiego con argomenti e dati perché …

  3. Savino

    Per una migliore allocazione delle risorse utile per un nuovo piano Fanfani bisogna ritornare all’IMU come l’aveva introdotta il Governo Monti e come continua a chiederci invano l’UE.
    Quindi, per la prossima campagna elettorale non sono tollerabili dannose promesse.

  4. Enrico Pagliarini

    Mi sembra una soluzione “vecchia” e non coerente con i tempi che viviamo. Prima di distruggere nuova terra sarebbe opportuno riqualificare il patrimonio edile esistente (ci sono milioni di abitazioni abbandonate e piccoli borghi fantasma) o costruire solo dopo aver demolito il vecchio. La politica del cemento ha generato più danni che benefici al Paese.

    • bob

      La sua è la risposta più logica (lasciamo perdere a chi parla di IMU) però programmi e progetti e strategie di un Paese non possono essere scollegati tra loro o fatti a mo’ di spot. In questo Paese da oltre 30 anni manca la politica “stile Fanfani” cioè la politica lungimirante e in prospettiva . Sono d’accordo che un piano Fanfani così come era progettato non può essere più attuale. La riqualificazione dell’esistente sarebbe la cosa più ragionevole e giusta da fare ma si scontra con uno squilibrio demografico tra territori (l’Appennino è completamente abbandonato) e senza un piano industriale e progetti politici per attuarlo. Come fa a raggiungere il lavoro o lo studio la famiglia che vive nel borgo distante dal grande centro? Per comprendere in quale stato di arretratezza si trova questo Paese porto un esempio: basta leggere la notizia di questi giorni sull’innovativo tram cinese che viaggia guidato sopra una banda pitturata sulla strada, a Verona stanno mettendo i pali e stendendo i fili per far viaggiare il filobus. I cinesi acquistano terra per coltivarla, noi per fare centri commerciali e orribili casermoni.

  5. Henri Schmit

    Con sincera ammirazione per le conoscenze precise dell’autore trovo le proposte di riforma contenute nell’articolo radicalmente sbagliate, come approccio. Si tratta in sostanza di una serie di interventi tecnici della mano pubblica nel mercato immobiliare rendendo gli strumenti e le regole per operatori e utenti sempre più complesse, invasive e incontrollabili. Facendo troppo in modo disordinato lo stato annulla l’effetto della sua azione (composta primariamente da regole, anche fiscali, e a titolo di correzione, da interventi diretti, cioè spese). Per ottenere i risultati desiderati bisogna ripensare le regole di funzionamento dell’enorme mercato immobiliare (patrimonio, gestione, costruzione, ristrutturazione, efficienza energetica etc), rendere la fiscalità più razionale senza inutili eccezioni e complicazioni, soprattutto senza appesantire le transazioni (Cf. Paolo Brunori, articolo Lavoce.info 04.09.2015), garantire dei diritti di costruire chiari, sicuri e sanzionati in caso di violazione, assicurare processi di decisione pubblica trasparenti, procedure efficienti di realizzo delle garanzie immobiliari, procedure fallimentari rapide e eque, per nominare solo alcuni aspetti. Se il paese non vince (o almeno combatte) il bizantinismo legislativo, amministrativo e giudiziario, condizione di tanti vizi atavici, non andrà da nessuna parte, non cambierà mai niente.

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