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Case popolari, un modello che non funziona

Il modello italiano di edilizia residenziale pubblica non è sostenibile economicamente e allo stesso tempo rischia di essere poco equo. Il problema non sono le inefficienze ma sistemi di gestione di mercato che si confondono con interventi di welfare.

Bilanci in rosso

In Italia 2,2 milioni di persone vivono in case pubbliche, note anche come case popolari. Questi alloggi sono gestiti da aziende pubbliche (Aler, Ater e Acer sono gli acronimi più diffusi), che in genere ne sono anche proprietarie e sono chiamate ad assicurare l’economicità della gestione grazie ai canoni riscossi. I dati dei bilanci delle aziende, però, mostrano da tempo un problema di sostenibilità economica del modello di gestione.

Il dibattito pubblico si è concentrato soprattutto sugli effetti economici della morosità crescente o sulle inefficienze delle aziende. Una recente ricerca SDA Bocconi in collaborazione con Federcasa (Federazione italiana per le case popolari e l’edilizia sociale) ha coinvolto dieci tra le maggiori aziende casa (Aler Bergamo-Lecco-Sondrio, Acer Bologna, Aterp Calabria, Casa spa, Arte Genova, Ater Gorizia, Itea Trento spa, Atc Piemonte Centrale, Ater Trieste, Ater Umbria), collocate in nove regioni, che gestiscono il 20 per cento del patrimonio nazionale di edilizia pubblica. E ha mostrato che il problema risiede nel disegno di un modello di funzionamento che confonde sistemi di gestione di mercato con interventi di welfare. L’effetto finale è la crisi non sono della sostenibilità economica del modello, ma anche di quella sociale.

Un modello di gestione di quasi mercato, ma senza mercato

La trasformazione dei precedenti istituti pubblici in enti di gestione, in genere enti pubblici economici, si basa sull’ipotesi che per finanziare l’offerta di un servizio abitativo pubblico per le fasce di popolazione più fragili siano sufficienti i proventi della gestione del patrimonio a loro affidato, e in particolare quelli derivati dalla riscossione dei canoni. Ma i dati del nostro campione mostrano che i ricavi da canoni coprono in media solo il 45 per cento dei costi di gestione, che devono pertanto essere integrati da fonti diverse. Tutta morosità o canoni non riscossi? La riscossione è sicuramente parte del problema, con una media del 19 per cento di nuclei morosi, in crescita dopo gli sconvolgimenti della pandemia, ma da sola non basta a spiegare la crisi dei bilanci. Meno dibattuto è il fatto che la definizione del canone non è in alcun modo legata ai costi di gestione dell’alloggio per l’azienda, poiché segue principalmente le caratteristiche del nucleo. Se da un lato il meccanismo sembra tutelare le differenze in termini di potere di acquisto delle famiglie, dall’altro non è chiaro a chi spetti il finanziamento della differenza tra il costo di gestione e il canone definito sulla base del profilo sociale.

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Come si sostiene, dunque, il modello di edilizia residenziale pubblica (Erp)? Il paradosso è che questo disegno del sistema rende più vantaggioso per le aziende incentivare la permanenza dei nuclei familiari che appartengono a fasce reddituali più alte, e pertanto coprono con i loro canoni parte dei costi di gestione anche delle unità abitative assegnate ai più fragili. Non stupisce quindi che normative regionali trovino meccanismi di rinvio della decadenza finalizzati a non perdere entrate fondamentali per la sostenibilità economica aziendale (oltre che per ragioni di consenso elettorale). Emblematico il caso di una azienda in cui i soggetti non più formalmente titolati a rimanere negli alloggi generano il 16 per cento del totale dei ricavi da canone, pur rappresentando solo lo 0,2 per cento del totale degli utenti.

I meno attenti alle implicazioni di equità sociale potrebbero definire questa soluzione una buona strategia di portafoglio. In realtà, l’esercizio di preservazione dell’esistente non è destinato a durare perché il fisiologico (seppur lento) processo di sostituzione degli inquilini ci restituisce una popolazione di nuovi utenti più fragili, allineati alla rilevazione annuale di Istat sulla povertà. A fronte di una generazione di pensionati (e quindi con entrata fissa) e in genere soli, i nuovi inquilini sono mediamente molto poveri (78 per cento è in fascia minima, contro il 50 per cento degli storici, figura 1) e appartenenti a nuclei numerosi (il 27 per cento dei nuclei in ingresso è fatto da 4 o più componenti, contro un 17 per cento dell’utenza storica).

Non deve, quindi, stupire se i bilanci vengono tenuti in equilibrio anche da trasferimenti spot, senza una chiara strategia di welfare sottostante: ad esempio, il 20 per cento dei ricavi deriva da una generica voce “Altro”, dove confluiscono tra gli altri i contributi erogati da enti sovraordinati (per esempio c/esercizio da comuni o fondi sociali regionali per le politiche abitative).

Come invertire la rotta?

In questo quadro, il modello di gestione arriva al paradosso di favorire un sistema di convenienze per cui più basso è il numero dei nuovi inquilini (indigenti), migliore è la gestione. Questo equilibrio collude inevitabilmente con le preferenze politiche, che in genere tengono in gran conto chi è già all’interno dei servizi, rispetto a chi invece ne è escluso.

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Complessivamente, oggi il modello italiano di edilizia residenziale pubblica vive una crisi di sostenibilità economica e allo stesso tempo rischia di essere poco equo, perché non necessariamente orientato ai profili di bisogno oggi più pressanti. È forse arrivato il momento di riconoscere che i canoni Erp sono assimilabili a tariffe, invece che a un prezzo di mercato, che non possono coprire da sole i costi di gestione del servizio, per rendere più evidente la componente di spesa pubblica che serve per finanziare l’accesso alla casa. Allo stesso tempo, per le aziende casa si tratta di rendere più trasparente, anche contabilmente, questa porzione di sottofinanziamento di welfare, spesso erroneamente inquadrata unicamente come inefficienza.

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  1. Giuseppe P.

    Ottimo articolo, vero, il sistema va riformato. Gli ATER andrebbero trasformati in SpA.

    I canoni pagati dagli inquilini sono come il ticket pagato per le prestazioni del SSN: non possono e non devono coprire tutti i costi di erogazione del servizio e quindi lo Stato/Regione/Comune devono integrarne la restante parte. Esattamente come avviene per la Sanità pubblica.

    • Alessandro

      Zona Napoli e provincia : Sono anni che gli inquilini di una vita ( REGOLARI AL 100%100 ) aspettano il riscatto, le richieste di compera son state fatte, i moduli son stati presentati . A quando le risposte ???

  2. Enrico

    Sarebbe interessante rilevare quante risorse della componente per affitto del reddito di cittadinanza sono confluite agli Ater… Grazie

  3. Venussia

    Io è dal 2016 che aspetto la casa popolare ho rifatto il bando scaduto il 28 dicembre a Firenze spero sia la volta buona…comunque è una vergogna come vengono gestite le graduatorie

  4. Savino

    Le esigenze delle politiche abitative sociali sono cambiate nel corso del tempo, pensiamo alle convivenze di fatto, a lavoratori e studenti fuori sede, da ultimo allo smart working e al co-working. Tutte le leggi esistenti fanno riferimento ad una tipologia familiare che non esiste più, perchè ogni fattispecie abbraccia le problematiche sopra esposte. Le partecipate territoriali vanno semplicemente sciolte e vanno creati modelli giuridicamente più snelli ed efficienti e con tecniche di rendicontazione contabile più trasparenti.

  5. mauro

    Recentemente ho venduto l’appartamento riscattato di mio padre deceduto, in 40 anni non s’è mai visto nessuno, né della GESCAL né dell’ACER per le usuali manutenzioni, mi indicate quali sono i costi di gestione, se non gli stipendi dei dipendenti?
    Tra l’altro, ho proposto l’acquisto all’ACER. ma l’ente se né ben guardato ed ha preteso, per lo svincolo del diritto di prelazione, il 10% sul valore da loro stimato e che alla fine è risultato superiore del 14% della cifra a cui ho finalmente venduto un anno dopo.
    Francamente c’è molto da riformare.

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