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Se la prima casa non è pignorabile

Circolano varie proposte per rendere in ogni caso non pignorabile la prima casa. Una misura del genere avrebbe effetti devastanti sul mercato del credito. Semmai si può pensare a un intervento meno radicale, che metta le abitazioni dei contribuenti al riparo dalla voracità del fisco.
La crisi economica ha reso popolare la proposta di rendere non pignorabile la prima casa: con diverse sfumature, l’idea è stata fatta propria in campagna elettorale sia dal centrodestra (Fratelli d’Italia, Giulio Tremonti e Domenico Scilipoti) sia dal Movimento 5 Stelle.
Come si arriva al pignoramento della prima casa? Distinguiamo tra il caso in cui il proprietario ha intenzionalmente iscritto un’ipoteca sul proprio bene immobile, a garanzia di un credito, dal caso in cui i creditori si rivalgono sulla prima casa in quanto questa è parte (magari l’unica parte consistente) del patrimonio del soggetto. Il codice civile stabilisce che “il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri” (articolo 2470 cc), quindi anche con la prima casa.
L’unitarietà del patrimonio garantita dal codice civile svolge l’ovvia funzione economica di prevenire, in caso di inadempienze, la sottrazione di ricchezze alla pretesa dei creditori. Questo a sua volta favorisce la creazione di un mercato del credito, rassicurando l’investitore sul fatto che le promesse di pagamento verranno onorate. Anche l’ipoteca è un istituto importante per lo sviluppo economico: è infatti la principale garanzia utilizzata per transazioni rilevanti quali l’acquisto di immobili o un prestito per avviare un’attività d’impresa.
LA VERSIONE RADICALE
La proposta nella variante radicale di Domenico Scilipoti prevede che le prime case non possano essere soggette a pignoramento in nessun caso.
Nell’immediato la misura avvantaggerebbe la classe media che possiede come principale componente del proprio patrimonio la casa dove abita. Per queste persone, la misura corrisponderebbe sostanzialmente a un’immunità per i debiti contratti che possono rimanere inadempiuti senza conseguenze patrimoniali. I perdenti sarebbero ovviamente i creditori, siano essi le banche che hanno rilasciato i mutui, siano essi fornitori o qualsivoglia controparte privata che potrebbe rivalersi solo parzialmente sul patrimonio del debitore.
La misura avrebbe immediatamente un effetto fortemente distorsivo sul comportamento d’investimento dei soggetti, dal momento che converrebbe organizzare il patrimonio sul possesso di prime case. Quindi assisteremmo a un disinvestimento da altre attività produttive e un sovrainvestimento in prime case che crescerebbero sia come dimensione unitaria (una prima casa più grande rende immune un porzione più grande di patrimonio), sia come numero (una prima casa per ogni familiare permetterebbe di immunizzare un patrimonio cospicuo).
Le conseguenze allocative sarebbero devastanti. Innanzitutto l’istituto dell’ipoteca sarebbe svuotato: anche se un certo immobile non fosse adibito a prima casa al momento del rilascio dell’ipoteca, come si potrebbe garantire che non lo diventi in seguito? Oltre a bloccare completamente il mercato del credito con garanzie ipotecarie, la misura metterebbe in gravissima difficoltà il mercato del credito in generale che si troverebbe ad affrontare delle controparti la cui consistenza patrimoniale potenzialmente pignorabile diventerebbe altamente incerta.
Si noti che i primi a soffrire del drammatico restringimento del mercato del credito sarebbero i giovani e i poveri che non dispongono di un patrimonio proprio.
LA VERSIONE AMERICANA
Nel mondo anglosassone esistono delle forme di non pignorabilità di alcune proprietà che riguardano beni necessari per la sopravvivenza e che generalmente includono l’abitazione di residenza fino a un determinato valore. Queste esenzioni vanno sotto il nome di homestead exemptions (qui informazioni sul Canada e Usa). Ci sono due fondamentali differenze dalla proposta Scilipoti: i) se il proprietario ha liberamente acceso un’ipoteca sulla casa, non si applica alcuna homestead exemption e in caso di impossibilità di restituire il prestito ipotecario il creditore si rivale sulla casa e ii) l’esenzione ha un valore massimo prestabilito che varia sensibilmente da stato a stato e può dipendere anche dalle condizioni del proprietario. (1) Spesso i valori massimi crescono, ad esempio, in base al fatto che il proprietario sia una vedova, un veterano, una persona con disabili a carico o che si tratti di un agricoltore. In ogni caso il valore massimo esentabile non supera mai i 200mila dollari e spesso si aggira intorno ai 50mila dollari. Nel caso l’immobile abbia un valore superiore, il pignoramento viene portato a termine e il valore esentato viene girato ai proprietari. Le ragioni economiche dei due limiti sono facilmente intuibili: da una parte si tutela la libertà individuale di scegliere volontariamente di rischiare la propria prima casa per ottenere un credito attraverso l’ipoteca e dall’altra si limita la distorsione dei comportamenti d’investimento, rendendo inutile il sovrainvestimento nella prima abitazione per tutelare il patrimonio dei creditori.
In Italia, però, tra tutti i creditori ce n’è uno speciale: Equitalia, che si è resa protagonista di vari pignoramenti odiosi, eseguiti per la riscossione coattiva delle cartelle esattoriali. Va detto che già oggi esiste una soglia minima pari a 20mila euro sotto la quale l’agenzia di riscossione non può iscrivere l’ipoteca e di conseguenza procedere al pignoramento (articolo 3 del Dl 16/2012). Si potrebbe quindi pensare a un intervento più leggero che agisca esclusivamente su questa soglia mettendo quindi le prima case dei contribuenti più al riparo dalla voracità del fisco.
Insomma, la proposta di rendere non pignorabile la prima casa può assumere varie forme; in quella più estrema infrange due importanti istituzioni del mercato così come lo abbiamo conosciuto negli ultimi duecento anni. Nei paesi in via di sviluppo vengono da tempo promossi programmi di land titling con l’intento preciso di rendere i poveri formalmente proprietari delle baracche che abitano nelle periferie delle città in modo tale che possano utilizzarle come garanzia per accedere al mercato del credito. È forse sintomatico che da noi si stia pensando di ripercorrere quella strada di sviluppo nella direzione opposta.
(1) Una tabella comparativa più esaustiva per tutti gli stati Usa, sebbene risalente al 1996, è contenuta in Hynes, Richard M, Malani, Anup, and Posner, Eric A. 2004. “The Political Economy of Property Exemption Laws”, 47(1) Journal of Law and Economics 19–43.

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  1. Luca

    Se la prima casa non è pignorabile, chi la vorrà comprare dovrà avere il contante, dato che nessuna banca di ti finanzierà!

  2. Da non economista mi sembra che la questione sia sempre la stessa da 200 anni, ora qui si applica alle ipoteche, ma il discorso non cambia: l’economia di mercato per essere efficiente ha bisogno di meccanismi che sono spesso impopolari. I provvedimenti popolari riducono invece l’efficienza del sistema. La gente mediamente questo concetto non lo capisce o non lo accetta per ragioni ideologiche e i populisti ballano! In questo specifico frangente e’ la prima ipotesi a valere.

  3. Antonio Console

    Si potrebbe fare così: Equitalia espropria la casa di abitazione del debitore, cedendola ad un Ente Gestore di Edilizia Residenziale Pubblica oppure al Comune nel cui territorio è sita. L’ente concede in locazione il bene, con prelazione, a canone sociale, all’ex proprietario e/o alla sua famiglia, a tempo determinato, massimo 40 anni, con patto di riscatto, nel quale parte del prezzo sarebbe costituito dal monte dei ratei dei fitti pagati. Altrimenti nuova locazione a prezzo di mercato, con prelazione all’ex , ovvero a canone sociale a favore degli aventi titolo.

  4. Antonio Console

    Il bene “”casa di abitazione” è diverso dal bene casa sic et simpliciter. È giusto che l’abitazione ossia il principale luogo di riferimento delle famiglie, abbia una tutela volta alla salvaguardia della sua funzione. Tra l’altro il nostro ordinamento già prevede alcune forme di “protezione” ad es. il fondo patrimoniale.
    Quindi bisogna tenere distinte le espropriazioni di Equitalia, che in ogni caso riscuote crediti pubblici, dalle espropriazioni per interesse delle banche.
    Le banche per finanziare gli acquisti potrebbero ricorre a forme di finanziamento sul modello del leasing immobiliare, o della vendita a rate con riserva della proprietà, cosa che supererebbe il problema della pignorabilità in quanto già sarebbero proprietarie del bene che pertanto non sarebbe oggetto di pignoramento.

  5. S.R.

    Perché si parla di ” mettere al riparo la prima casa dalla voracità del fisco”?
    Quelle avviate da Equitalia sono delle azioni per il recupero di crediti certi, liquidi ed esigibili! Certo in un prima fase il comportamento di Equitalia può esser stato anche “odioso” ma con i correttivi fin qui messi in atto mi pare che le cose siano cambiate… Personalmente ho conosciuto piccoli imprenditori che per pagare le rate del mutuo per l’acquisto della prima casa non versavano i contributi INPS o l’Iva mensile o trim. o, ancor peggio le ritenute alla fonte… A questo punto, terminato il pagamento del mutuo, la casa – dal punto di vista economico – a chi appartiene?

  6. giancarlo

    Sulle conseguenze della non-pignorabilità della prima casa non andrebbe considerato il sovradimensionamento del numero di prime case. L’attuale regime Imu considera prima casa solo quella di dimora abituale.

  7. edoardo

    Generalmente un mutuo dura circa 20 anni,e possono succedere tante cose tra cui perdita del posto di lavoro o chiusura della propria attività.Tal volta chi non riesce a pagare il mutuo prima casa non riesce a pagare neanche le altre cose.
    Dobbiamo proprio togliere la casa emetterlo in una strada,magari con due figli a carico.Dovrebbe essere creato un fondo che viene alimentato da un piccolo prelievo sulla rata mutuo per garantire coloro che veramente sono in grave crisi economicaMettendo la casa all’asta ci guadagnano solo le banche che rientrano dei propri soldi maggiorati degli interessi a volte al limite dello strozzinaggio.Lasciando le persone senza casa e nei guai.

  8. Davide

    secondo me dovrebbe essere impignorabile dopo che è stato pagato tutto il mutuo, e i prestiti dovrebbero essere erogati con meno interessi. poi sono le persone che dovrebbero scegliere cosa ipotecare se gli servissero i prestiti.

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