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Banche e settore immobiliare, da amici ad alleati*

Il mercato bancario si fa sempre più competitivo. Uno strumento chiave può essere il mutuo ipotecario. Può consentire di fidelizzare i clienti, ma anche di attrarne di nuovi di livello elevato, a cui proporre prodotti e servizi a più alto valore aggiunto.

Settore immobiliare e redditività bancaria

La Banca d’Italia ha pubblicato una nota che approfondisce la relazione fra ciclo immobiliare e redditività bancaria. La redditività bancaria risulta sistematicamente maggiore nei paesi europei dove la crescita dei prezzi delle case è stata più alta: i diversi trend dei valori immobiliari spiegano circa un quarto delle differenze fra i Roe (return on equity) medi nel periodo 2010-2018. Il contributo riporta al centro dell’attenzione il tema della vulnerabilità del credito alle variazioni del ciclo immobiliare, che del resto ha contribuito a innescare la crisi finanziaria americana nel 2007.

In effetti, anche in Italia il real estate ha un ragguardevole peso nell’industria bancaria e ciò a causa dell’elevata quota – nei mesi scorsi pari all’80 per cento – di acquisti di abitazioni effettuata mediante accensione di un mutuo ipotecario. Lo stock di mutui immobiliari residenziali delle famiglie italiane sfiora attualmente i 400 miliardi (figura 1).

Figura 1 – Abitazioni acquistate accendendo un mutuo ipotecario (a sinistra) e andamento stock mutui residenziali retail (a destra)
Fonte: Elaborazione propria su dati Banca d’Italia

Oltre ai mutui ipotecari alle famiglie, bisogna considerare anche i crediti concessi alle imprese operanti – a vario titolo – nella catena del valore del real estate. Non sono bruscolini: secondo Banca d’Italia, al 30 giugno 2019, su un totale di crediti corporate di 737,3 miliardi di euro le banche erano esposte per 87 miliardi verso il settore edilizio (12 per cento) e per 81,2 miliardi (11 per cento) verso operatori focalizzati su attività immobiliari.

In confronto però al resto dell’Europa, la diffusione del mutuo ipotecario in Italia appare quasi limitata. Secondo i dati Eba al 30 giugno 2019, infatti, il mutuo ipotecario è in Europa il primo fra i vari segmenti che compongono l’aggregato “crediti verso clientela”, con un peso pari al 36,8 per cento (figura 2). Questa la media europea, peraltro con ampia variabilità fra differenti paesi: l’Italia sta al 27,2 per cento, con la Francia e la Germania rispettivamente al 18 e al 25,2 per cento, la Spagna al 43,4 per cento e il Regno Unito addirittura al 53,7 per cento.

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Figura 2 – Evoluzione europea dei vari segmenti che compongono l’aggregato “crediti verso clientela”
Fonte: Risk Assessment of European Banking System (figura 7) – Novembre 2019

Non sorprende, dunque, che la Banca centrale europea abbia messo sotto la lente il credito immobiliare. Fra le varie priorità di vigilanza del 2020, una riguarda proprio i criteri di delibera del credito e la qualità del portafoglio su specifiche classi di investimento – quali immobili commerciali e residenziali – mediante ispezioni tese ad approfondire le regole di valutazione degli immobili nelle fasi di istruttoria e delibera dei prestiti. Evidente che, trascorsi più di cinque anni dall’avvio del Meccanismo unico di vigilanza, la Bce voglia accrescere la sensibilità delle banche proprio sulla prima parte del ciclo di vita di credito – quando viene istruito e deliberato – e non più solo sulla parte finale –  il recupero dei crediti deteriorati (non performing) e le operazioni di riduzione del rischio. E ciò al fine di avere un controllo migliore sulla qualità del credito fin dalla sua erogazione, nell’ambito della quale la valutazione immobiliare ricopre primaria importanza.

Ciclo immobiliare: come governarlo in una banca che cambia?

Il sistema bancario italiano negli ultimi cinque anni ha percorso un sentiero impervio fra requisiti patrimoniali crescenti, riduzione dei margini e costi di compliance elevati. Oggi si può dire che gli sforzi profusi dalle banche per migliorare l’efficienza operativa e la solidità patrimoniale non sono stati vani (figura 3). Il peggio sembra alle spalle. Tuttavia, i prossimi anni non saranno una passeggiata. Nel mercato stanno entrando nuovi attori (cioè, challenger bank e fintech) a forte trazione tecnologica, offerta commerciale mirata, strutture di costo leggere e management innovativo. Un recente studio di AT Kearney approfondisce le prospettive dell’attività bancaria al dettaglio e di come la clientela premierà sempre di più tali nuove banche: si prevede una crescita esponenziale del numero di clienti per questi nuovi attori: in Europa dai 15,3 milioni nel 2019 a una forchetta tra i 50 e gli 85 milioni nel 2023.

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In un contesto del genere, per le banche diventa prioritario far evolvere gli approcci e le logiche sin qui utilizzati nella gestione delle garanzie immobiliari e nel patrimonio informativo sottostante. Negli anni scorsi, il leitmotiv è stato la riduzione dei costi per ottimizzare il cost/income ratio e, di conseguenza, gli investimenti in competenze specialistiche e procedure IT per una gestione proattiva del rischio immobiliare sono sovente stati volti ad accogliere le richieste regolamentari.

Ma c’è di più del rispetto delle regole della Bce e della difesa dai nuovi – e agguerriti – concorrenti. Rafforzare la governance delle garanzie immobiliari e del relativo patrimonio informativo e documentale può svolgere un ruolo strategico per il futuro del sistema business bancario. Nel nuovo quadro competitivo, il mutuo ipotecario può infatti diventare uno strumento per fidelizzare la propria clientela o per attrarne di nuova di livello elevato a cui proporre ulteriori prodotti o servizi a maggiore valore aggiunto. Qualche banca si sta muovendo in tale direzione, acquistando portafogli di mutui in bonis e con ciò ampliando la propria base clienti. Chiaro che il tema su cui focalizzare l’attenzione è quello della corretta (e tempestiva) valutazione e rivalutazione periodica degli immobili, al quale sarà dedicato un successivo articolo.

Figura 3 – Recente evoluzione delle principali grandezze bancarie nei paesi EU
Fonte: Il Sole-24Ore del 31 dicembre 2019 (a sinistra) e 3 gennaio 2020 (a destra)

* L’articolo riflette le opinioni esclusivamente personali degli autori e non impegna o comporta la responsabilità per le aziende di appartenenza.

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  1. Savino

    Il mercato immobiliare di oggi è roba da vecchi, nel senso che possono permetterselo solo quelli di una certa età con consistenze patrimoniali. Aiutare prima i giovani nel cumulare un gruzzoletto ed agevolarli, poi, con dei mutui appropriati, per casa o per impresa può essere un’idea.

  2. Henri Schmit

    Tema cruciale. Il valore degli immobili aumenta in modo meccanico quando PIL e reddito delle famiglie aumentano, quando l’autorità pubblica blocca i permessi di costruire e liberalizza l’economia e quando i tassi d’interesse sono bassi. In Italia da 30 anni l’UNICA spinta è venuta dai tassi bassi dell’euro: in dieci anni 1997-2006 alcuni valori sono quadruplicati! Vige la libertà di costruire per coloro che pagano salate tangenti, si imbriglia l’economia con ostacoli inutili, strumentali ad altri fini, si tassano le transazioni immobiliari invece del loro possesso. A parte la flat tax fasulla e deprecabile non si fa nulla per rendere l’economia competitiva e permetterle di crescere. Invece di favorire l’impresa e il rischio, si premiano i nullafacenti (giovani) e le rendite (dei vecchi). Invece di guardare per imparare e copiare appena oltre confine, in Svizzera, dove il patrimonio immobiliare privato è la garanzia più solida del sistema bancario, si immobilizzano gli immobili artificialmente nelle mani dei proprietari privati vantandosene pure e si crea di sana pianta un falso mercato opaco pieno di trappole per gli onesti. I fondi immobiliari tassati correttamente potevano essere un passo nella direzione giusta, del mercato, della trasparenza e dell’efficienza, ma proprio Banca d’Italia li ha riservati ai soliti noti che ne traggono vantaggi fiscali enormi, soffocando invece il mercato libero delle gestioni collettive. Studierei il mercato dei mutui ipotecari elvetico.

  3. Fabrizio Fabi

    E’ positivo che la BCE si sia decisa finalmente a analizzare la fase di erogazione dei mutui immobiliari. Speriamo che non lo faccia al solito modo, ovvero guardando solo i dati del passato anziché formulando ipotesi credibili sul futuro. Nel nostro Paese la situazione può peggiorare profondamente, negli anni a venire, per le banche e per tutti. Più che per una maggior concorrenza fra intermediari finanziari, vanno considerati fattori macro tutti molto negativi e difficilmente contrastabili, nel breve-medio termine: invecchiamento della popolazione, inefficienza dei servizi, gap tecnologico, caos istituzionale, riduzione del reddito e della ricchezza; e soprattutto, nel nostro caso, degrado di uno stock immobiliare scadentissimo, guasti idrogeologici e climatici generali, ecc.

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