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UNA CASA PER I NÉNÉ

La vera emergenza abitativa riguarda oggi le famiglie con reddito medio-basso, quelle che non sono né abbastanza povere per avere una casa popolare, né abbastanza ricche per pagare un affitto sul libero mercato o accendere un mutuo. Il fabbisogno per questa fascia di popolazione arriva a quasi quattro milioni di abitazioni. Un grande programma pubblico-privato di social housing è condizione necessaria, ma non sufficiente per la soluzione del problema. Che passa per lo sgonfiamento della bolla immobiliare e la crescita economica.

Di social housing si era iniziato a parlare già un paio di anni fa nell’ecumenico, e quindi fatalmente inconcludente, “tavolo” sulla casa promosso dal ministero delle Infrastrutture.
Ora, il tema ha guadagnato una crescente importanza nel dibattito sulle emergenze socioeconomiche del paese e figura tra i dodici punti prioritari del Partito democratico. Il punto 6 prevede infatti la costituzione di fondi immobiliari dedicati, partecipati dalla Cassa depositi e prestiti, che dovrebbero realizzare almeno 700mila abitazioni. Si tratterebbe di un sostanziale aumento (circa il 15 per cento) dell’offerta di case in affitto, che colmerebbe almeno in parte il gap tra il nostro paese (nel quale domina la proprietà) e il resto d’Europa.  

IL SOCIAL HOUSING FINORA

Al di là delle ambiziose dimensioni del piano, un aspetto importante del punto 6 è (finalmente) la maggiore chiarezza concettuale sulla definizione stessa di social housing, identificata come offerta di abitazioni in affitto a canoni “sostenibili”, compresi quindi tra il 30 e il 50 per cento degli attuali canoni di mercato (1.200 euro di media).
Non si tratta quindi di ampliare l’edilizia residenziale pubblica (Erp) nella sua attuale configurazione, che prevede mediamente canoni di 75 euro, spaziando dai 40 di Napoli ai 140 di Bolzano. E questo è già un bene, data la gestione fallimentare (con qualche eccezione) dell’Erp da parte di comuni e regioni. Secondo un recente rapporto della Corte dei conti, la combinazione di canoni in molti casi eccessivamente ridotti con tassi di morosità che arrivano a superare il 50 per cento fa sì che le spese di manutenzione a carico degli enti proprietari siano spesso superiori ai flussi in entrata. L’Erp rappresenta quindi un asset a redditività negativa, di cui oltretutto è difficile liberarsi perché per quanto i prezzi di vendita siano una frazione di quelli teorici di mercato, è improbabile che un inquilino che paga 75 euro al mese e ha la garanzia di occupare l’immobile vita natural durante, si senta incentivato a comprare.
Ma il fatto di evitare di focalizzarsi sull’edilizia pubblica non è positivo solo perché l’Erp non funziona. L’aspetto più importante del social housing è infatti un altro. È quello di rivolgersi a una nuova classe socioeconomica: le ex classi medie del decennio scorso.
Dal 2000 in poi ha avuto luogo una colossale redistribuzione di ricchezza da lavoro dipendente a lavoro autonomo. Secondo l’ultima indagine campionaria sui bilanci delle famiglie italiane della Banca d’Italia, nel periodo 2000-2006 il reddito reale netto delle famiglie con capofamiglia lavoratore autonomo è aumentato in media del 13,1 per cento, mentre quello delle famiglie con capofamiglia lavoratore dipendente è rimasto sostanzialmente lo stesso (+ 0,3 per cento). Alla luce dei nuovi dati sull’inflazione finalmente associati con la frequenza degli acquisti, è peraltro ragionevole ritenere che la variazione dei redditi reali da lavoro dipendente sia stata addirittura negativa. 
Se si tiene conto che nello stesso periodo il settore che ha subito gli aumenti di prezzo maggiori ( + 80 per cento secondo Nomisma) è stato quello dell’immobiliare residenziale, la drammaticità della situazione-casa per i redditi medio-bassi risulta particolarmente evidente. 

UN PIANO PER LA (EX) CLASSE MEDIA

In effetti, l’aggregato delle famiglie appartenenti alla fascia reddituale più bassa, sotto i 15mila euro netti, non è almeno comparativamente quello con la situazione peggiore. Sempre secondo la Banca d’Italia, rappresenta il 20 per cento delle famiglie italiane: si tratta quindi di 4.600.000 nuclei familiari. Tuttavia gli italiani sono house rich cash poor. Il numero di famiglie più povere in totale emergenza abitativa si riduce quindi considerevolmente, se si ipotizza che anche i redditualmente più poveri abitino al 70 per cento in casa di proprietà, e se si tiene conto del fatto che gli altri appartenenti alla categoria usufruiscono, in ragione inversa al loro reddito, di un accesso prioritario al milione di abitazioni in affitto dell’Erp.
Tanto per iniziare, le famiglie con reddito medio-basso (reddito mensile fra i 1.200 e i 2.200 euro) sono di più: il 30 per cento del totale. E non è sorprendente, dato che parliamo ad esempio di tutti quei nuclei con impiegato o operaio capofamiglia, moglie e un figlio a carico. Possiamo anche qui fare un’ipotesi di abitazione in casa di proprietà per il 70 per cento del totale. Il 30 per cento che rimane, tuttavia, è in vera emergenza: non è né abbastanza povero per accedere a una casa popolare in affitto,né abbastanza ricco per poter affittare sul libero mercato o accendere un mutuo. Né l’uno né l’altro: qualcuno li ha chiamati il popolo dei Néné. La tabella illustra la situazione. 

    Soluzioni possibili Costo mensile Rilevanza
    Proprietà 0 Si per il 70%
Famiglie con reddito mensile fra 1200 e 2000 €   ERP 75 No
7.000.000   Affitto di mercato 1200 No
    Rata mutuo * casa da 300.000€ 1750 No

Secondo l’Istat circa il 45 per cento dei giovani fra i 25 e i 34 anni (quasi quattro milioni di persone) vive ancora con i genitori. Dato un tasso di occupazione dei giovani pari al 50-60 per cento, è quindi ipotizzabile che quasi due milioni di loro, pur avendo già trovato lavoro, non abbia i mezzi necessari per accedere alla prima casa. Sono i Néné “sommersi”, single e coppie che rappresentano famiglie “ potenziali”.
Sulla base dei dati disponibili è quindi possibile arrivare a stimare l’ordine di grandezza e le componenti del fabbisogno totale di “social housing”. Come visualizzato nel grafico seguente, si tratta di quasi quattro milioni di abitazioni, da destinare quasi totalmente ai Néné, emersi o sommersi che siano.

Si tratta di cifre colossali, rispetto alle quali persino il conseguimento degli obbiettivi di settore del Pd (700mila abitazioni) apparirebbe significativo, ma non decisivo. È per questo che un grande programma pubblico-privato di social housing è condizione necessaria, ma non sufficiente per la soluzione del problema. Quest’ultima non può che arrivare dalla combinazione lineare di uno sgonfiamento della bolla immobiliare e di una crescita economica che deve favorire innanzitutto la restituzione ai lavoratori dipendenti di almeno una parte delle dinamiche positive del reddito che sono state a loro sottratte nell’ultimo decennio.

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11 commenti

  1. Maurizio Carta

    Non mi sembra che sia così. Allle famiglie che si trovano a metà del guado, bisogna aggiungere coloro – e sono molti di più – che per cause riconducibili ai mutui e agli affitti non prendono in considerazione (o non hanno l’opportunità di prendere in considerazione) l’idea di farsi una famiglia. Il problema è molto più vasto. Gli economisti sono troppo spesso fermi alle statistiche.

    • La redazione

      Si tratta proprio delle "famiglie potenziali" di cui si parla nell’articolo, principalmente giovani fino a 34 anni che, sia pur già disponendo di un reddito da lavoro, non riescono ad andar via dalla casa dei genitori a causa della sproporzione fra reddito proprio e rata mutuo/affitto.

  2. Pasquetta Cherchi

    Il problema sta nei mutui che dovrebbero agevolare coloro i quali sostengono mensilmente gli affitti e che vorrebbero comprare casa sostenendo la stessa spesa mensile.

  3. Paolo Borghese

    Si omette sempre, quasi per tacita convenzione, un elemento, forse troppo evidente (!). Dal dopoguerra, per demagogia, accentuata con l’equo canone, si sono considerati i proprietari di case – anche quelli che ne possiedono una sola oltre quella che abitano, e che sarebbero disponibili a darla in affitto – non come soggetti che offrono un servizio alla comunità, ma come delinquenti e sfruttatori da reprimere. In questo modo lo stock di abitazioni disponibili per l’affitto è sceso in Italia ai livelli più bassi di Europa (credo a circa il 20% del totale). A ciò si aggiunge la tassazione del reddito derivante da affitto con l’aliquota marginale del proprietario, che oltre a rendere poco conveniente il dare in affitto, incoraggia e quasi giustifica l’evasione fiscale. Ancora oggi, in base alla legislazione attuale, chi da in affitto una casa si impegna a concederla per un minimo di otto anni! Non mi ricordo di aver letto articoli (anche di economisti) che abbiano stigmatizzato questo pregiudizio, proponendo soluzioni che, incoraggiando l’offerta di case da dare in affitto, riporterebbero l’Italia in Europa, dall’ attuale situazione di sopravvissuto paese del "socialismo reale".

  4. Anna

    Ho 35 anni sono disoccupata e marito impiegato con 1200 euro di stipendio. Eravamo in fitto, in una zona centrale della mia città, Napoli, dal 2003 a 400€ poi passati in maniera bonaria ,dopo i primi 4 anni, a 425 € . L’appartamento è composto da una stanza con cucina e bagno ricavato da un balcone. Non vi descrivo le condizioni del palazzo. Per motivi personali abbiamo lasciato questo appartamento e abbiamo dovuto "approfittare" dell’ospitalità di mia madre: vedova, pensionata e in fitto da 40 anni presso un istituto di previdenza dei giornalisti italiani, con un pigione di circa 500€ compreso condominio. Per tre anni ha usufruito dei contributi al fitto ex legge 431. Nel mentre io e mio marito, passato un anno e mezzo abbiamo trovato in una zona più periferica, ma sempre servita dalla metro, un appartamento di due stanze con cucina abitabile senza riscaldamento e con la necessità di fare dei lavori strutturali a nostre spese, a 450€ mensili.Mi perdonino gli studiosi che si servono di statistiche e dati più scientifici ma ho provato a descrivervi la condizione di chi, come noi, vive il ricatto dei piccoli proprietari e non solo, soprattutto qui al sud….

  5. Pier

    Ottima analisi, quella di Ghisellini. Anche io sono un "néné", e ho quasi 50 anni. Se ne deduce una cosa sola: che il mercato da solo non funziona. Crea ingiustizie. Alimenta la speculazione. Perché, è inutile cercare di negarlo, esistono soggetti forti e soggetti deboli. La casa è un bene primario, di importanza esistenziale, non può essere lasciato in balia del mercato. Avere una casa da abitare non dovrebbe corrispondere a dover pagare gli interessi sul capitale a qualcun altro, come succede con l’affitto e con i mutui. I poveri che pagano gli interessi ai ricchi. E se lo Stato italiano non ha fatto nulla finora per evitare questo sconcio, è perché al governo ci sono sempre i ricchi. E li eleggiamo noi…

  6. Paolo Borghese

    Caro Ghisellini, dal Suo curriculum e dagli articoli qui pubblicati deduco che Lei sia persona competente ed esperta in materia immobiliare, ma vedo che non ha raccolto la provocazione insita nel mio precedente commento, che è passata sotto silenzio, confermando la “conventio ad omittendum” che avevo lamentato. Continua intanto (anche su questo sito) la richiesta di interventi da parte della pubblica amministrazione, che in materia di offerta di case, dopo il famoso “piano Fanfani” ha fatto solo danni. Lei stesso parla di “affitto sul libero mercato”, quando il mercato degli affitti, per scelta quarantennale del legislatore, viene lasciato asfittico ed ancora estremamente vincolato. Quando mai si parlerà apertamente di questi problemi e si incoraggerà l’offerta delle case in affitto? Oltre tutto, l’ampliamento di questa offerta favorirebbe la mobilità territoriale e del lavoro e quindi anche l’offerta stessa di lavoro, come riconosciuto dagli economisti, e verificato nei paesi del Nord Europa. Quando ne seguiremo l’esempio? Paolo Borghese

    • La redazione

      Nessuna congiura, almeno da parte mia.Personalmente credo che il motivo principale della mancanza di abitazioni in affitto non sia né l’immagine negativa dei proprietari né le aliquote; a mio avviso l’ostacolo più significativo per uno sviluppo del mercato sta nell’incertezza del diritto.
      Prima di affittare una casa ci si pensa cento volte, dato che fra sfratti, sanatorie,ecc. non si può sapere con certezza quando se ne rientrerà in possesso.Chi decide di rischiare, lo fa quindi caricando un prezzo (il canone) che molti non possono permettersi.Detto ciò, scopo del pezzo non era quello di analizzare i perché dell’assenza del mercato, ma piuttosto quello di calcolare il numero di famiglie in disagio abitativo.

  7. Simone Sereni

    Gentile Ghisellini, la sua analisi mi interessa professionalmente e mi riguarda personalmente (io, mia moglie non lavoratrice e i miei tre figli siamo proprio dei nè-nè a Roma). Se non fosse per una proprietaria dotata di rara carità cristiana (e trasparenza giuridica) non potrei nemmeno pagare l’affitto. Detto ciò, da anni si sente dire che l’80% circa degli italiani è proprietario di casa. Io tendo a non crederci o a leggere il dato in modo diverso dalla normale interpretazione: mi sembra la classica storia del "mezzo pollo" manzoniano… quanto pesano sul numero assoluto i pacchjetti immobiliari di imprese e "piccoli proprietari"? Quanti sono effettivamente i nuclei familiari che vivono in una casa di loro proprietà? Quanto immobilismo (sociale e produttivo) ha ingenerato la moda del mutuo, che diventa una gabbia per tutta la vita? Grazie Simone Sereni

  8. david c.

    Si parla del mercato degli affitti e di come la gente non affitta le case. Ora racconto la mia storia personale che puo’ essere di esempio Ho un appartamento ma non avendo la ragazza vivevo coi miei. Ora l’ho trovata (la ragazza) ma non sono riuscito a entrare nell’unico appartamento che davo in affitto per non lasciarlo vuoto. L’appartamento l’ho affittato col contrattto 4+4 e la prima scadenza è tra due anni. Innutile dire che nel frattempo ho cercato e trovato un’altro appartamento in affitto. Pago le tasse su quello che incasso, ma non posso scalare quello che pago! Mi son messo nelle peste da solo direte. In effetti facevo meglio a lasciarlo sfitto, come vuole il governo!

  9. rosario nicoletti

    L’articolo dimostra – una volta di più – come una cattiva politica abbia condotto il Paese in uno dei tanti vicoli ciechi. Pur essendo gli affitti inaccessibili a molte famiglie, va aggiunto che sono poco remunerativi. La tassazione è in molti casi intorno al 40-45%. Sulla casa gravano le spese “trasversali” più incredibili: si va dal continuo adeguamento delle norme di sicurezza (vere e presunte), all’invenzione del “fascicolo del fabbricato”. Il tutto utilizzato per eseguire lavori più o meno necessari, che incrementano il giro di affari a spese dei proprietari. Su tutto questo pesa poi l’inefficienza della giustizia, che si esplica a tutti i livelli, a cominciare da lavori costantemente mal eseguiti e per i quali è inutile rivolgersi ai tribunali. Gli sfratti vengono continuamente sospesi, ed il rischio di non percepire l’affitto (ma continuando a pagare le spese, ed in più le legali), non è affatto trascurabile. Come in altri casi (basti pensare al mercato del lavoro: una fascia di iperprotetti ed una parte di “senza diritti”) il nostro Paese si è infilato in un labirinto dal quale è molto difficile uscire e del quale sono scontente tutte le persone oneste.

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