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Effetto nuovo catasto per le tasse sulla casa

La revisione del catasto, contenuta nella delega fiscale, propone nuovi criteri per la definizione della rendita catastale. Le modifiche prospettate hanno importanti implicazioni sulla tassazione degli immobili, rendendo meno iniquo il sistema. Ecco come saranno rivalutate le rendite.

IL CATASTO NELLA DELEGA FISCALE

Di revisione del catasto si parla da molto tempo. Anche perché alla rendita catastale è legato il prelievo sul patrimonio immobiliare e una base imponibile datata produce le iniquità più volte denunciate. Mentre un sistema fiscale equo dovrebbe prelevare una quota proporzionale all’effettivo valore di quel bene. Ed è proprio in questa direzione che si muove la riforma del catasto contenuta nel la cosiddetta «delega fiscale», il disegno di legge approvato dalla Camera il 26 febbraio.
Le novità introdotte riguardano molti aspetti tra cui la necessità di attribuire a ciascuna unità immobiliare tanto il valore patrimoniale quanto la rendita catastale.(1) Cambia inoltre il modo in cui dovrà essere misurata la consistenza di un immobile ovvero non più in vani catastali, ma in metri quadri di superficie, una modalità di misurazione della consistenza degli immobili decisamente più equa.

L’INCREMENTO DELLA RENDITA PATRIMONIALE

Il valore patrimoniale di un immobile sarà determinato a partire dal valore di mercato al metro quadro rilevato dall’Osservatorio del mercato immobiliare per la tipologia di appartenenza del bene, a cui andrà applicato un fattore correttivo in funzione della localizzazione e di alcune caratteristiche edilizie. Il valore così ottenuto verrà moltiplicato per la superficie dell’immobile.
La rendita catastale verrà definita a partire dai redditi da locazione medi (fonte Omi), tenendo conto della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dei beni per destinazione catastale e ambito territoriale. Il valore così ottenuto verrà moltiplicato per la superficie dell’immobile e a questa cifra verranno poi applicate riduzioni che si riferiscono alle spese sostenute per la manutenzione straordinaria, l’assicurazione e i costi di amministrazione.
La riforma del catasto rappresenta, quindi, un progetto assai ambizioso che potrà realizzarsi solo in tempi lunghi. In attesa di una precisa ricognizione su ciascuna unità immobiliare, la proposta di chi scrive è di procedere a una prima fase in cui la nuova rendita catastale viene calcolata esclusivamente a partire dai dati di Omi. (2)
Per valutarne gli effetti proponiamo un confronto tra la rendita catastale attuale e quella futura per alcune città italiane e per diverse tipologie di abitazione assumendo come base una abitazione tipo (categoria catastale A2). (3)

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Tabella 1 – Confronto tra rendita attuale e futura

Tabella rendite catastaliFonte: elaborazioni su dati Omi e Agenzia del Territorio

L’applicazione dei nuovi criteri per la determinazione della rendita determina un aumento significativo e generalizzato della base imponibile delle imposte immobiliari, a testimonianza della distanza tra le tariffe d’estimo e i valori di mercato. Nelle grandi città il rapporto tra le due rendite varia in un intervallo compreso tra 4 e 7, mentre in periferia c’è una maggiore eterogeneità, che riflette una più ampia differenziazione delle caratteristiche degli immobili. L’effetto rivalutazione proprio dei principali centri urbani si ripercuote anche sulle aree limitrofe e sulle prime periferie di più antica urbanizzazione. Per le seconde case, a subire presumibilmente la rivalutazione più alta non saranno tanto quelle localizzate in città a forte presenza universitaria, quanto quelle in località a prevalente vocazione turistica.

UN APPROFONDIMENTO PER LA TOSCANA

Per i comuni toscani, attraverso l’utilizzo della banca dati del catasto edilizio urbano, è stato possibile calcolare la rendita attuale e futura per tutte le abitazioni presenti. Coerentemente a quanto rilevato su scala nazionale, la differenza è mediamente molto elevata e il rapporto tra le due rendite evidenzia che le aree che presumibilmente potrebbero subire gli aumenti più consistenti sono quelle a forte pressione residenziale, generata sia dalla popolazione residente che da quella non stabile (area
metropolitana di Firenze-Prato-Pistoia, Chianti senese e area costiera). Per contro, le aree in cui i valori sono più vicini tra loro sono quelle marginali della Lunigiana e Garfagnana, della Toscana interna e meridionale e delle aree appenniniche, escluse quelle a maggiore vocazione turistica.

Grafico 1 – Rapporto tra rendita catastale attuale e futura. Toscana

Cattura

Fonte: elaborazioni su dati Omi e catasto edilizio urbano

La riforma del catasto prevista nella delega fiscale affronta un nodo cruciale e non più rinviabile della fiscalità sul patrimonio immobiliare. Data la crescente rilevanza di questo strumento impositivo sui bilanci degli enti e sul prelievo di famiglie e imprese, l’attuale iniquità del sistema non era più tollerabile.
La riforma contiene molti elementi positivi, come la sostituzione dei vani catastali con i metri quadri e le nuove modalità di quantificazione della rendita catastale. Tuttavia, l’applicazione delle nuove regole potrebbe richiedere tempi molto lunghi (si stimano almeno cinque anni). E dunque, non sembra risolvere il problema più grave, quello dell’urgenza. Anche il coinvolgimento degli enti locali dovrà essere gestito in modo adeguato al fine di scongiurare ulteriori dilatazioni dei tempi o, nella peggiore delle ipotesi, l’ennesimo fallimento.
Infine, occorre considerare che l’aumento delle rendite, e quindi della base imponibile su cui verranno definite alcune imposte locali o statali, si scontrerà con il più volte ribadito obiettivo dell’invarianza dei gettiti. Pertanto, gli effetti che potenzialmente potrebbero scaturire dalla riforma (incremento delle imposte) andranno sapientemente governati, attraverso adeguate valutazioni sulle possibili misure compensative.

(1) Viene rilanciata l’idea del decentramento catastale comunale e viene indicata la necessità di individuare ambiti territoriali di riferimento per la valutazione del mercato immobiliare.
(2) Siamo consapevoli che l’ipotesi costituisce una semplificazione rispetto a quanto indicato dal Ddl, ma l’avvio di questa prima fase consentirebbe un rapido adeguamento delle rendite e garantirebbe una maggiore equità rispetto alla situazione attuale, almeno tra le diverse zone individuate da Omi.
(3) La rendita attuale viene determinata a partire dalle tariffe d’estimo e si ottiene dal prodotto tra queste e il numero di vani catastali. La rendita futura, invece, è stata misurata moltiplicando i canoni di locazione medi al mq forniti da Omi e la superficie. La rendita così ottenuta è stata decurtata delle spese per manutenzione straordinaria, assicurazione, costi di amministrazione e adeguamenti tecnici che mediamente oscillano tra il 47 e il 52 per cento; ai fini dell’esercizio proposto i costi sono stati ipotizzati pari al 52 per cento.

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13 commenti

  1. plapla60

    La riforma del catasto servirà per inasprire ulteriormente la tassa sugli immobili. Con il passaggio dall’Ici all’Imu del governo Monti per recuperare 15 miliardi annui si è provocata la caduta media del valore immobiliare del 20 per cento. Ipotizzando un valore globale di 4000 miliardi si sono persi circa 800 miliardi che tra l’altro servivano a garanzia del debito pubblico. Un bel risultato. Continuiamo così e la bancarotta è assicurata.

  2. Bumblebee

    Nel nostro paese in cui – per statistiche internazionali – non funzionano il servizio della giustizia e in almeno quattro regioni (senza contare le infiltrazioni mafiose nelle altre) l’ordine pubblico, l’evasione fiscale è alle stelle, il tasso di corruzione pure, il livello dei servizi è mediterraneo, mentre la pressione fiscale è scandinava, dall’Unità d’Italia in poi non si è riusciti neanche a introdurre un sistema catastale che si aggiorni da solo, per l’interesse dei compratori/venditori.
    Se, come sembra, a causa della riforma di cui qui si tratta, aumenteranno le rendite catastali e gli introiti del fisco a carico degli italiani onesti, sarà ancora più duro leggere ancora sui giornali notizie come tuttora si appaiono: “un milione di immobili ignoti al fisco”, eccetera.
    Eppure, se si estendesse a tutto il paese il sistema tavolare, che due secoli fa esisteva nel Lombardo Veneto e esiste ancora nelle province di Bolzano, Trento e Trieste, almeno diminuirebbe questa ennesima sottrazione di risorse dovute allo stato.
    Con questi precedenti sulle carenze dei servizi essenziali di uno stato civile, si capisce fin troppo il motivo di questa colpevole omissione.
    C’è ancora a Roma il capannone con le schede del “catasto elettrico” degli anni ’90, rosicchiate dei topi?
    Come mai, avendo informatizzato le schede catastali (quelle esistenti, naturalmente), sono ancora possibili “buchi” così vistosi?
    Perché i responsabili del Catasto non fanno una gita a Vienna, (basterebbe anche a Bolzano), per vedere come si fa nei paesi seri?

  3. AM

    Ben venga la riforma del catasto, che è oggi causa di iniquità fiscale. Giusto anche abbandonare gli ambigui vani per passare ai mq. Resta tuttavia il problema della pressione fiscale sugli immobili, che è già elevata e che ha dato il colpo di grazia con il governo Monti all’edilizia. Vorrei che ci si ricordasse che le alte aliquote applicate sono state giustificate a suo tempo dalla circostanza che, a quanto si diceva, i valori catastali erano generalmente nettamente inferiori a quelli di mercato. Se ora adeguiamo i valori catastali al mercato dobbiamo ridurre contestualmente le aliquote. In caso contrario assisteremmo ad un surrettizio aumento delle imposte sugli immobili. Sarebbe l’ennesima truffa ai danni del contribuente

  4. Salvatore

    Ma se le leggi le fanno i delinquenti, dove crediamo di andare? Questo è il punto!

  5. Marina

    Più che necessaria la revisione del catasto. Tuttavia , visto che l’obiettivo è di avvicinare il più possibile il valore degli immobili a quello di mercato, mi chiedo come questo sarà possibile senza che si verifichino palesi ingiustizie. Faccio un esempio: io abito a Roma in una buona zona in un bell’immobile anni ’60.
    Ma guarda caso il lato dell’immobile in cui abito si affaccia sulla ferrovia a pochissimi metri dal binario su cui passano molti treni, anche merci sferraglianti. Ovvio che il mio appartamento vale di meno di un altro che affaccia dalla parte opposta dell’immobile. Infatti quando l’acquistai lo pagai di meno causa rumore ferrovia. Il mio è solo un esempio per dire che sarà difficile garantire equità.

  6. ivano camarri

    Sono un geometra professionista di 60 anni. Con il progetto di omicidio dell’edilizia, d’ora in avanti nessuno costruirà più nuove abitazioni e mi aspetto migliaia di sfratti. Avete calcolato quanti posti di lavoro saranno persi? E il degrado degli edifici esistenti?

  7. Domenico

    Ben venga sinceramente una siffatta riforma del catasto, decisamente più equa. Per chi ha paura di una impennata delle tasse sugli immobili, è necessario tenere conto che, a seguito della riforma, andrebbero di pari passo rettificate, come minimo, le varie aliquote, altrimenti diventerebbe un bagno di sangue e, come giustamente diceva il sig. Ivano, bloccheremmo tutto il sistema delle costruzioni.
    Fermo restando che, in ogni caso, di costruzioni nuove non ritengo vi sia urgente bisogno; piuttosto valorizziamo gli edifici già esistenti perché qui continuiamo imperterriti a mangiare suolo senza soluzione di continuità.

  8. Stefano

    La riforma del catasto non sarà equa ma solo un ulteriore salasso per i contribuenti. Con la riforma si completa un processo iniziato nel 2011 quando in sede di revisione delle tax expenditures (o erosione fiscale) il nostro Mef offrì a Tremonti un bellissimo piano per recuperare gettito (circa 48 miliardi di euro). Passare dal valore catastale al valore di mercato (a prescindere dal fatto che la prima casa non ha valore di mercato perché ci vivi e che è gravata da una ipoteca per cui il vero proprietario è la banca fino a quando non lo estingui). Con l’Imu il piano fu realizzato in parte aumentarono le rendite di un terzo ed incassarono circa 14 miliardi in più rispetto all’Ici. Adesso con la riforma del catasto si va all’incasso del resto. E’ chiaro che in un Paese che non vuole combattere i pochi evasori fiscali e non vuole imporre patrimoniali sui pochi ricchi, è più facile incassare dalla tassazione diretta ed indiretta sui valori di mercato delle abitazioni della classe media (se ancora esiste). Inoltre li facciamo anche sentire colpevoli nel pagare sul valore catastale invece che sul valore si mercato (come avviene normalmente in altri Paesi europei). Tra l’altro, il nuovo valore catastale non sarà un valore oggettivo, ma sarà frutto di una media dei valori immobiliari del periodo 2011-2013, cioè in anni in cui il mercato immobiliare ancora teneva quindi il risultato sarà una sopravvalutazione del valore catastale su cui si pagheranno le imposte nei prossimi decenni (il rispetto del Fiscal Compact è più vicino).

  9. Stefano

    Attualmente non esiste un meccanismo normativo che preveda una contemporanea riduzione di gettito delle imposte locali a fronte dell’aggiornamento delle rendite catastali ai valori di mercato, né sussiste un meccanismo politico che sanzioni i comuni che non rispettano la regola dell’invarianza di gettito. Tra l’altro le imposte immobiliari si applicano su immobili diversi (proprietari di abitazioni principali, seconde case, immobili commerciali.). Come calcolo l’invarianza di gettito? Su base individuale o su base comunale? Tradotto potrei rimodulare il prelievo fiscale facendolo gravare più su alcuni contribuenti rispetto agli altri e rispettare l’invarianza di gettito. La revisione si basa sui valori Omi individuati dall’ex Agenzia del territorio, la quale si premura di dire nelle note metodologiche che “L’utilizzo delle quotazioni Omi nell’ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l’unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo”. Tradotto noi stiamo basando la revisione del catasto su indicazioni di “larga massima” che non sostituiscono il parere di un perito. Si preannuncia un incremento rilevante del contenzioso.

  10. elenaurgnani

    La riforma del catasto porterà più soldi allo stato. E’ una patrimoniale a tutti gli effetti, non se ne sentiva la mancanza. Sarebbe equa se e solo se lo stato tutelasse anche i proprietari rispetto agli inquilini morosi. Siamo l’unico paese europeo che permette agli inquilini di truffare i proprietari, firmando un contratto senza nessuna intenzione di onorarlo. In pratica pagare l’affitto è un “debito d’onore”, come il gioco d’azzardo. Per riavere l’appartamento il proprietario ci mette in media tre anni, se è fortunato, nel frattempo paga le “patrimoniali” in cambio di quale servizio? Ricordo poi che le tasse eque vanno sul reddito e non sul patrimonio.

    • plapla60

      Proprio vero: le tasse dovrebbero gravare sul reddito e non sul patrimonio (almeno quello del ceto medio).
      Altrimenti si può verificare una qual forma di esproprio. Se i nostri governanti vogliono abolire la proprietà privata si può fare ma cominciando dai loro beni. Ma purtroppo si evince dalle loro dichiarazioni dei redditi che non possiedono nulla. Poi leggo che alcuni fanno le vacanze in Svizzera.

  11. Paolo

    Come proprietario di casa vorrei fare alcuni suggerimenti e commenti .. Abito in una casa di campagna ristrutturata nella seconda metà anni 80 . Cambiare dai vani ai mq sarà giusto ma può essere molto punitivo in alcune situazioni. A mio avviso occorre mettere dei correttivi perchè la realtà fiscale degli anni 80 è diversa dall’attuale e non si può applicare una norma attuale a quanto eseguito 30 anni fa con norme in vigore a quel tempo. Legislatore ci vuole un correttivo !!!! I valori di mercato delle case sono diminuiti parecchio negli ultimi anni , ma non c’è stato alcun correttivo sulle rendite catastali . Spero di essere ascoltato :

  12. peccato che dal 2009 non è più obbligatorio riportare nelle visure catastali il dato fondamentale, ovvero la superficie catastale.

    E’ roba vecchia. Verso la fine degli anni ’90, si stabilì una riforma del catasto per cui le categorie dovevano basarsi non più sul numero di vani, ma sulla superfice calpestabile dell’immobile e tenere conto della sua posizione geografica (centro, zone periferiche, ecc).

    Il nuovo schema di classamento degli immobili non entrò mai in vigore e dal 2009 non è più obbligatorio riportare nelle visure catastali il dato fondamentale, ovvero la superficie catastale.

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