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Riforma del catasto, se cinque anni sembrano tanti

La riforma del catasto, per essere efficace, richiede almeno cinque anni. Ma non c’è alternativa: nel breve periodo non sono disponibili altri sistemi equi e congrui di determinazione delle basi imponibili per la tassazione immobiliare. Conviene dunque non sprecare altro tempo.
UNA RIFORMA DAI TEMPI LUNGHI
La riforma del catasto è ormai un’emergenza nazionale e i conflitti politici sull’Imu riflettono anche la diffusa senzazione di ingiustizia dovuta a valori che non hanno più riferimento alla realtà. Ma i tempi previsti per la nuova normativa sono di un lustro. Lo stesso ministro dell’Economia, Fabrizio Saccomanni, ha affermato: “Anche a me sembra che cinque anni siano una enormità (…) ma non ho soluzioni facili da controproporre (…) e alternative al catasto vanno analizzate con cautela”.
Perché occorre un tempo così lungo ? E quali eventuali soluzioni alternative vi sono? Per capirlo, si può osservare che, al momento in cui scriviamo, sul sito dell’Istat sono consultabili i dati definitivi del censimento della popolazione del 2011, mentre, dopo un anno e mezzo, sono disponibili solo i dati provvisori del censimento delle abitazioni. La provvisorietà dipende probabilmente dalla minore certezza che si riscontra sulle abitazioni non occupate. Il censimento, peraltro, si limita a contare le abitazioni esistenti. La riforma del catasto, anzitutto, non si limita alle circa 33 milioni di unità abitative censite in catasto, ma riguarda l’intero patrimonio edilizio, pari a ben oltre 60 milioni di unità immobiliari. In secondo luogo, non deve solo contare quante unità esistono nelle diverse categorie , ma deve attribuire a ciascuna il corretto reddito netto che in condizioni ordinarie sarebbe in grado di produrre, nonché, in base alla legge delega in discussione e coerentemente con lo spostamento della tassazione immobiliare su quella patrimoniale, anche il corretto valore.
Il problema è che una operazione di questo tipo non è mai stata fatta da quando il catasto edilizio urbano, avviato nel 1939, è entrato in funzione all’inizio degli anni Sessanta: le caratteristiche dei beni censiti in fase di impianto non sono state più riviste, a meno di variazioni presentate dai proprietari. Per questo i centri storici presentano in catasto caratteristiche tipologiche ormai diverse da quelle reali. Anche la revisione degli estimi del 1990 ha riguardato soltanto l’aggiornamento monetario delle tariffe d’estimo e non la rivisitazione della classificazione delle unità immobiliari in base alle caratteristiche effettive degli edifici e delle unità immobiliari. Senza dimenticare che il riferimento ai prezzi di mercato, necessario per poter stabilire la corretta differenza di capacità contributiva potenziale tra un immobile e un altro, non è la panacea completa per determinare valori e redditi, in quanto, tanto per dirne una, un mercato immobiliare dinamico esiste solo in circa 1.200 comuni, dove si concentrano poco meno del 70 per cento delle transazioni. Pertanto, elaborazioni e analisi non sono certo semplici come prendere un prezzo a metro quadro e moltiplicarlo per la superficie.
Dunque, che occorra un tempo consistente per fare una riforma seria del catasto non ci piove. Semmai è da chiedersi perché non è stata avviata prima. In effetti, è dal 1996 che diverse iniziative legislative governative si sono succedute (sempre dei governi di centrosinistra), ma non sono mai arrivate a termine. D’altra parte, senza una nuova legge non si può fare un nuovo catasto.
LE SOLUZIONI ALTERNATIVE
Esistono vie intermedie, anche nelle more di una completa revisione, che possano provvisoriamente anticipare almeno parzialmente i risultati ?
Una proposta che spesso è stata avanzata è quella di utilizzare i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate. L’Osservatorio elabora semestralmente intervalli di valore (minimo e massimo) in €/mq per le più frequenti destinazioni d’uso (abitazioni, negozi, uffici, capannoni industriali). Le quotazioni sono riferite a delimitazioni territoriali (zone Omi) di interi comuni (se piccolissimi) o di parte di essi.
Limitandosi all’Imu, si potrebbe ipotizzare di sostituire l’attuale imponibile, per esempio di un appartamento, moltiplicando il valore centrale dell’intervallo calcolato dall’Osservatorio per la  superficie lorda dell’appartamento. Ma ciò significherebbe che i valori per metro quadro, e quindi le basi imponibili, delle singole abitazioni sarebbero uguali entro una zona Omi. Ciò migliorerebbe  l’equità tra zone Omi, ma avrebbe l’effetto opposto all’interno di una zona: una baracca avrebbe lo stesso valore a metro quadro di un palazzo signorile.
Si potrebbe obiettare che l’Omi prevede intervalli di quotazioni per tipologia di abitazioni (ville, abitazioni civili, oppure economiche, eccetera). Ma attribuire la tipologia corretta alle singole abitazioni è operazione complessa e richiede tempo, a meno di non utilizzare la vigente classificazione catastale che però è alla base delle distorsioni e iniquità attuali.
La soluzione avrebbe anche il difetto di essere a rischio di contenzioso per il fatto che la delimitazione delle zone Omi è, allo stato, una ripartizione territoriale priva di alcuna ufficialità. Occorrerebbe dunque associare le singole zone Omi a partire dalla delimitazione dei confini delle zone in cartografia castatale per far sì che ciascuna unità immobiliare appartenga in modo univoco a una particolare zona Omi. Ma l’attività di allineamento tra archivi censuari e archivi cartografici è ancora in corso .
Una seconda possibilità è quella di agire sui moltiplicatori che attualmente determinano la base imponibile Imu. Rimanendo alle abitazioni, l’ipotesi sarebbe quella di sostituire il vigente moltiplicatore “160” con uno che approssima l’incremento di valore avvenuto tra il 1989 e il 2012. Quest’ultimo potrebbe essere calcolato mettendo a rapporto, per una data delimitazione territoriale, il valore derivante dall’Omi con il valore catastale del 1990. Per la delimitazione territoriale si potrebbe prendere a riferimento l’intero comune e operare per medie comunali, oppure si potrebbe di nuovo prendere a riferimento la zona Omi e quindi la relativa media.
Nel primo caso, operando per comune, si migliorerebbe l’equità media del sistema: tra comuni il differenziale medio dei valori tornerebbe a rispondere a un principio di realtà. Ma rimarrebbero  immutate le iniquità interne a ciascun comune, un problema particolarmente grave per comuni di media e grande dimensione..
Nel secondo caso, operando per zona Omi, si migliorebbe l’equità anche all’interno di ciascun comune, ma si riproporrebero i problemi di associazione tra l’unità immobiliare e la delimitazione territoriale.
E resta poi da chiedersi come si debba operare per quelle unità immobiliari che abbiano una destinazione d’uso non contemplata nell’Omi: alberghi, case di cura, laboratori e altri, oppure capannoni industriali relativamente alla valorizzazione degli impianti.
Insomma, nel breve periodo non sono disponibili sistemi equi e congrui di determinazione delle basi imponibili per la tassazione immobiliare. Non c’è alternativa a una revisione del catasto. Sarebbe davvero letale sprecare altro tempo senza avviare questa necessaria riforma: se non si inizia, mai si finisce.

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Il Punto

  1. Luigi Calabrone

    OCCORRE L’INTRODUZIONE DEL CATASTO TAVOLARE
    A differenza di quanto succede nei paesi civili del Nord Europa, in Italia il Catasto, dall’unità di Italia in poi non ha mai funzionato (con l’eccezione di alcuni territori ex austriaci – Trento, Bolzano, Trieste, in cui è rimasto il Catasto Tavolare). La prima riforma da fare sarebbe quella di introdurre il Catasto Tavolare in tutta Italia, in modo che per tutto il mercato degli immobili l’iscrizione corretta nel catasto diventi una condizione sine qua non per la valorizzazione (anche ai fini fiscali) e lo scambio legale della proprietà dei beni accatastati.
    Fino a che leggeremo sui giornali notizie del tipo: “un milione di immobili non censiti”, oppure “metà dell'”Autodromo di Monza non risulta al Catasto”, ogni discussione sul Catasto italiano è meno che surreale. Solo con una corretta amministrazione si può procedere, ed in questa materia – come, purtroppo in molte aree amministrative dell’Italia – la corretta amministrazione non è stata ancora introdotta in centocinquant’anni; probabilmente, esistono ancora gruppi di potere/lobbies che non vogliono che il catasto funzioni, e ne ostacolano ogni riforma (come, del resto, avviene per il servizio della giustizia, eccetera).

  2. Mario

    ma una domanda: perché non aprire alla possibilità di avvalersi di professionisti o società certificate per fare una valutazione annuale del valore di mercato degli immobili? si renderebbe trasparente il mercato, si potrebbe dare aliquote agevolate a chi usa il valore di mercato e studiando apposite sanzioni per perizie false o errate si darebbe responsabilità ai tecnici valutatori … in fondo si con le DIA-SCIA ecc il mercato è già stato aperto alle certificazioni di terzi responsabili delle proprie perizie … forse dimenticare il catasto sarebbe la soluzione migliore?

  3. AM

    In genere si parte dal presupposto, valido in passato a seguito dell’inflazione continua, che i prezzi degli immobili possono solo salire. Abbandonata la Lira, la situazione è mutata profondamente: i prezzi degli immobili possono salire o scendere anche per più anni consecutivamente (es. mercato immobiliare USA). Oggi in Italia in non pochi casi è difficile vendere un immobile senza concedere rilevanti ribassi che solo un proprietario in serie difficoltà finanziarie potrebbe accordare. Il risultato è che il mercato agonizza e che mancano in molti casi prezzi (realmente fatti) significativi. Quali garanzie concedere al contribuente per difenderlo dai rischi di una supervalutazione catastale? Una proposta sensata potrebbe essere quella che la PA si impegna alternativamente ad abbassare il valore catastale o ad acquistare l’immobile al valore inserito in catasto (che dovrebbe essere inferiore a quello cosiddetto di mercato)

  4. michele

    Ma perchè non prendere come riferimento i dati che quotidianamento forniscono le società di compravendita come Tecnocasa? Basterebbe prendere a riferimento il costo della compravendita o l’affitto, così trovare un valore medio a mq, da li si potrà trovare una sorta di numero che può indicare il valore REALE dell’immobile. Boh, per me sembra così semplice…

  5. AM

    La riforma del catasto deve tutelare il cittadino. Non si deve essere tassati su un valore astratto ma sul valore-prezzo che il proprietario può effettivamente realizzare vendendo l’immobile al netto dell’arredamento,degli elettrodomestici, della piantumazione del giardino e di altri oggetti asportabili.AM

  6. AM

    Il presidente di Confedilizia ha dichiarato che nel 2013 i prezzi pagati nelle aste giudiziarie per gli immobili hanno corrisposto a circa un terzo dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare, che sono oggi proposti per la riforma del catasto. Per evitare eccessi di tassazione e iniquità è necessario tener conto delle quotazioni dell’effettivo mercato. Già oggi per molte seconde case se il proprietario vuole vendere si deve accontentare di prezzi inferiori ai valori computati per il pagamento dell’Imu.

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