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Author: Fabrizio Ghisellini

UNA CASA PER I NÉNÉ

La vera emergenza abitativa riguarda oggi le famiglie con reddito medio-basso, quelle che non sono né abbastanza povere per avere una casa popolare, né abbastanza ricche per pagare un affitto sul libero mercato o accendere un mutuo. Il fabbisogno per questa fascia di popolazione arriva a quasi quattro milioni di abitazioni. Un grande programma pubblico-privato di social housing è condizione necessaria, ma non sufficiente per la soluzione del problema. Che passa per lo sgonfiamento della bolla immobiliare e la crescita economica.

BCE: CREDIT CRUNCH CHI?

Cresce il differenziale fra tassi ufficiali Bce e tassi Euribor, con un notevole impatto sulle famiglie con mutui a tasso variabile. Ma il fenomeno non è dovuto a una crisi di liquidità, è imputabile a un aumento significativo dei premi per il rischio dopo le turbolenze finanziarie dell’estate. Finora la Bce non ha identificato la natura del problema che richiede una politica monetaria più espansiva. Il pericolo è la completa illiquidità di interi settori di mercato, fino al manifestarsi di problemi di rifinanziamento del debito per alcuni paesi dell’area euro.

Dov’è l’anomalia del mutuo italiano

Non è tanto il rialzo dei tassi di interesse a rendere pesante la rata del mutuo, quanto le condizioni praticate dalle banche. Nei mutui a tasso variabile permane un differenziale di circa 20 punti base rispetto all’Euribor. Del tutto ingiustificato poi il prezzo dei finanziamenti a tasso fisso. Spesso infatti le banche italiane applicano lo spread del variabile al tasso swap corrispondente alla durata legale dell’operazione. A dimostrazione della necessità delle iniziative di educazione finanziaria avviate di recente dalla Banca d’Italia.

Mutui e capri espiatori

Gli italiani sono riluttanti a indebitarsi a lungo temine. E chi contrae un mutuo per la casa in Italia lo fa nella maggior parte dei casi a tasso variabile. Perché lo si crede più conveniente. Raramente però ci si informa sulla dinamica dei tassi, salvo poi lamentarsi e stupirsi quando la Bce li rialza. Finora, poi il mutuatario era incatenato per sempre alle condizioni di tasso iniziali, e ciò rendeva esiziale qualsiasi errore di scelta. Ora con i decreti Bersani e il recente accordo tra Abi e consumatori la situazione può cambiare.

La “delegazione” che unisce Taranto al Lazio

Invece di risanare il bilancio, Taranto ha emesso un bond per procurarsi altre risorse. Invece di rivolgersi per tempo al governo, il Lazio ha preferito ricorrere alla finanza creativa, cartolarizzando i crediti vantati dai fornitori delle Asl. Ma perché il mercato ha accettato di finanziare a costi contenuti soggetti con assai precaria situazione di bilancio e di problematica solvibilità? Perché esiste la delegazione di pagamento. Un elemento distorsivo che, appiattendo artificialmente la curva del credito, mitiga indebitamente la disciplina del mercato.

Enti locali: basta tagliare le spese?

I conti degli enti locali denotano una crescente insostenibilità. D’altra parte, sono proprio i comuni a effettuare oggi la gran parte degli investimenti pubblici. In vista della Finanziaria, sarebbe forse il caso di partire da una consapevolezza: anche se gli amministratori locali fossero tutti eccezionalmente virtuosi, i bilanci dei comuni nella loro attuale configurazione non potrebbero comunque funzionare, con un’inflazione maggiore di zero e trasferimenti che vengono ridotti in misura analoga alla crescita del gettito da compartecipazione tributaria.

Un new deal per gli enti locali

Il patrimonio immobiliare degli enti locali costituisce un insieme di beni identificati, omogenei, e alienabili senza effetti negativi sul saldo primario. L’operazione di dismissione dovrebbe affiancare le riforme strutturali, ma stime prudenziali indicano che sarebbe sufficiente a riportare il rapporto debito/Pil vicino al 100 per cento. Lo Stato dovrebbe garantire agli enti territoriali alcuni incentivi, come la revisione del Patto di stabilità interno e l’introduzione di meccanismi di compartecipazione competitiva alla crescita.

La VIA di casa

Data l’esistenza di un’opzione di rimborso anticipato in qualunque momento, andrebbe chiamata Valorizzazione immobiliare anticipata e non mutuo vitalizio. Si tratta di uno strumento simile a quelli già in uso nei paesi anglosassoni, ma che potrebbe avere uno sviluppo più rapido nel nostro paese, dove gli ultra sessantacinquenni detengono un patrimonio immobiliare di circa 900 miliardi. Se tutto funzionasse (bassi costi, utilizzo “virtuoso”, supporto pubblico) si potrebbero anche aiutare i giovani a lasciare l’abitazione dei genitori. E sarebbe facilitata la dismissione del patrimonio delle case popolari.

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