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Cinque punti fermi per costruire un buon piano casa

Il governo intende stanziare un miliardo per un nuovo piano casa. Non è molto. Per fronteggiare l’emergenza e il disagio abitativo delle famiglie più deboli si dovrebbe infatti far ricorso a un ventaglio di misure, che rispondano alle diverse difficoltà.

Un miliardo di stanziamento

Il governo ha annunciato lo stanziamento di un miliardo di euro per finanziare un piano casa. Occorre aspettare di conoscere i particolari per valutare gli effetti che potrà produrre. Tuttavia, le risorse previste non sembrano adeguate a porre rimedio al cronico problema della casa, aggravato dal sostanziale disinteresse non solo del governo gialloverde, ma anche di quelli che l’avevano preceduto.

La questione delle abitazioni merita, invece, una grande attenzione. Una politica che si proponesse di contribuire a fronteggiare l’emergenza e il disagio abitativo delle famiglie che non sono in grado di risolvere da sole il problema dovrebbe attivare un ventaglio di misure, tenendo conto dei diversi gradi di difficoltà sui quali intervenire

Una spinta gentile per i canoni concordati

Il disagio delle famiglie che vivono in affitto può essere affrontato usando la leva fiscale per spingere i proprietari a incrementare l’offerta di abitazioni da affittare con contratti a canoni concordati, cioè più bassi di quelli di mercato. Solo il proprietario che affitta a canone concordato dovrebbe poter scegliere di tassare il ricavato con la cedolare secca anziché con l’Irpef, con un vantaggio fiscale crescente al crescere del reddito.

Per indirizzare i proprietari verso questa tipologia contrattuale, il governo dovrebbe: a) escludere dall’applicazione della cedolare secca i contratti a canone di mercato; b) rendere permanente l’aliquota del 10 per cento della cedolare secca applicata ai canoni concordati, mentre a partire dal 2020 è previsto che torni al 15 per cento. Al contrario, sembra però che il nuovo governo si appresti a portare l’aliquota al 12,5 per cento, riducendone l’attuale convenienza rispetto all’aliquota del 21 per cento che è possibile applicare ai canoni di mercato; c) estendere l’applicazione della cedolare secca al 10 per cento anche nei comuni non classificati tra quelli alta tensione abitativa, ma nei quali le associazioni degli inquilini e dei proprietari sottoscrivano gli accordi territoriali sui canoni concordati; d) estendere la possibilità di applicare la cedolare anche alle abitazioni i cui proprietari non sono persone fisiche.

Un sussidio agli inquilini delle abitazioni private

Occorre ripristinare, con un adeguato finanziamento, l’operatività del fondo sociale per l’affitto, i cui effetti sarebbero immediati. La misura, istituita venti anni fa, consente di dare un contributo monetario agli inquilini di alloggi di proprietà privata con redditi medio-bassi. Non turba il funzionamento del mercato della locazione, sul quale il livello dei canoni è determinato dall’equilibrio tra la domanda e l’offerta. La sua dotazione finanziaria è sempre stata insufficiente rispetto al fabbisogno e negli ultimi anni è stata ulteriormente ridotta o cassata del tutto.

Rilanciare l’edilizia agevolata

Una politica per la casa dovrebbe prevedere misure per il rilancio dell’edilizia agevolata, che è un modo per coniugare l’iniziativa privata con il perseguimento di obiettivi sociali. I programmi promossi dal settore pubblico per la costruzione di nuovi alloggi o la ristrutturazione di quelli esistenti sono realizzate dalle imprese e dalle cooperative che operano nel settore edilizio e della casa con loro capitali ma abbattendo i costi con un contributo pubblico. L’importo del finanziamento pubblico è trasferito agli acquirenti delle abitazioni o agli affittuari con uno sconto rispettivamente sui prezzi di vendita e sui canoni delle abitazioni.

Riscoprire i Peep

Quest’agevolazione deve essere combinata con quella, ben più rilevante, derivante dal fatto che l’edilizia agevolata è sempre anche edilizia convenzionata. Con la sottoscrizione di una convenzione con il comune, il costruttore o la cooperativa, che costruisce o ristruttura le case, accetta di venderle o affittarle a prezzi e canoni più bassi rispetto a quelli di mercato, anche di oltre un terzo. Questo è possibile soprattutto perché i terreni sui quali gli alloggi sono costruiti sono messi a disposizione dai comuni – che ne sono direttamente proprietari o li reperiscono attraverso negoziazioni con i loro proprietari – a prezzi calmierati. In questo modo, furono realizzati i Peep, cioè i piani di edilizia economica popolare.

Fare un censimento del numero di alloggi costruiti con questo strumento (la cui normativa è ancora vigente) non è agevole: bisognerebbe interpellare ogni singolo comune. Ma non è esagerato dire che i Peep hanno consentito a decine di migliaia di famiglie con redditi medi e medio-bassi di risolvere il problema della casa. Il Peep di Modena, aggiornato nel 2000, mise a disposizione aree per realizzare oltre 5 mila appartamenti; i piani regolatori dei comuni della provincia di Rimini prevedevano la realizzazione di 50 mila vani e quello di Bologna la costruzione di 16 mila alloggi. La discussione sul consumo di suolo dovrebbe valorizzare quell’esperienza, per esempio, valutando la possibilità di concentrare l’eventuale urbanizzazione di nuovo territorio (ove la domanda di abitazioni non potesse essere soddisfatta diversamente) nella realizzazione di alloggi di edilizia convenzionata.

Aumentare la disponibilità di case popolari

Le misure fin qui considerate potrebbero però non essere le più adatte a risolvere il problema della casa dei nuclei familiari in condizioni di particolare debolezza. Per affrontarlo, è necessario incrementare la disponibilità di case popolari, costruendone di nuove e riconvertendo a residenza gli immobili pubblici che ora hanno una diversa destinazione d’uso urbanistica. È necessario anche promuovere, con l’impiego di risorse più adeguate di quanto si è fatto finora, programmi di recupero e messa a norma degli alloggi che ne hanno bisogno per evitare restino sfitti per lunghi periodi, con il rischio che siano occupati abusivamente. Tutto questo sarebbe inutile se si continuasse a consentire l’alienazione del patrimonio esistente.

Il problema finanziario

Come tutte le politiche, anche quella per la casa ha bisogno di finanziamenti pubblici. Trovarli non è facile nel deficitario bilancio statale, ma si tratta, prima di tutto, di una questione di priorità politica nella distribuzione delle risorse. La volontà politica è quindi fondamentale. Una specifica ipotesi di lavoro potrebbe essere questa. Un investimento di 10 miliardi di euro permetterebbe la realizzazione di 100 mila alloggi di proprietà pubblica di piccole e medie metrature al costo medio di costruzione (su terreni dei comuni) di 100 mila euro ognuno. È una cifra enorme, per un vero piano casa, che può essere finanziata con un mutuo da ammortizzare in trenta anni. Con i bassi tassi di interesse attuali per ammortizzarlo è sufficiente iscrivere nel bilancio dello stato un limite di circa 400 milioni l’anno, quindi intorno ai 4 mila euro per alloggio. In trenta anni l’ammortamento comporta il versamento alle banche di 12 miliardi, ma il costo per il pubblico potrebbe essere meno della metà affittando gli alloggi a 200 euro al mese.

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Periferie: si fa presto a dire rinascita

  1. Giovanni

    Concordo pienamente con il suo intervento prof. Lungarella

    In particolare trovo apprezzabile l’idea di abolire la cedolare secca per gli immobili affittati a canone non concordato favorendola invece per gli immobili locati a canone concordato. Rimane tuttavia l’interrogativo del pagamento “in nero” di una ulteriore quota di canone.
    Tuttavia io credo che un problema rilevantissimo è lo scarso controllo che i Comuni fanno sugli appartamenti di loro proprietà. Troppo spesso vedo figli di anziani assegnatari che, alla morte del proprio genitore, rimangono in quelle case pur non avendo realmente bisogno. Inoltre, come gran parte delle varie politiche di sussidio italiane, bisogna tener conto della iattura del lavoro nero. In un progetto di lotta all’evasione fatto in sud italia ricordo benissimo come nel quartiere dove erano presenti i condomini di proprietà del Comune fossero parcheggiate Mercedes, BMW..

    • Gentile Raffaele, analisi corretta solo in parte. C’è dell’altro. Innanzitutto basta con nuove costruzioni. C’è tanto pstromonio di erp ancora da recuperare. Il dato significativo sono le abitazioni private che risultano sfitte. Sono tali o perché sono affittate in nero o perché effettivamente libere. In ogni caso su queste unità immobiliari la tassazione va fortemente incrementata. Basta con PEEP che hanno generato quartieri dormitorio pivi di servizi ed urbanizzazioni e funzioni pregiate.
      Paolo Rosa architetto dirigente Direzione condizione abitativa Ministero infrastrutture e trasporti.

      • d’accordissimo con il dott. Paolo Rosa aggiungo anche che si dovrebbero usare finalmente tutti i residui ex gescal che ammontano a 970 milioni di euro al 30 settembre 2019 e anche tutti i centinaia di milioni di euro che sono stati utilizzati per realizzare opere o per interventi che nulla hanno a che vedere con le case popolari, aggiungo infne che con la soppressione della cedolare secca sui contratti a libero mercato potremmo ricavare un miliardo di euro di entrate in più con il quale finanziare un piano caso finalizzato a realizzare case popolari o a canone agevolato e rigenerare gli immobili inutilizzati e le periferie, Il governo avrà questo coraggio?

        • raffaele lungarella

          Sei anni fa scrissi un articolo mettendo in evidenza che le gaicenze Gestal erono 1.137 milioni di euro. il problema riguarda quattro-cinque regioni. per spingerle a utilizzare quei fondi lo stato dovrebbe escluderle dall’assegnazione di eventuali nuovi fondi destinati a programmi di edilizia pubblica, finchè non avranno azzerato le loro attuali disponibilità.
          per il loro azzeramento ci sono due strade: a) lasciarle a quelle quattro cinque regioni che non le hanno ancora spese, che con il ritmo

      • raffaele lungarella

        Caro Paolo, su alcune cose sono d’accordo con te, su altre no. Concordo che non bisogna consumare nuovo suolo. Poichè, come dimostrano alcune leggi regionali, il blocco non sarà assoluto, è meglio utilizzare il margine consentito per contribuire a risolvere il problema della casa. sono anche d’accordo che il recupero delle case popolari sfitte dovrebbe essere una priorità della politica. ci sono quartieri domitorio di edilizia convenzionata ma anche di edilizia libera. non è il peep che li fa dormitorio. poi ci sono peep e peep: quelli che conosco io non sono senza urbanizzazioni e servizi (anzi hanno molto verde, asili, ambulatori medici ecc). è carente l’offerta commerciale, perchè spesso non decollono i piccoli centri commerciali previsti nelle urbanizzazioni. ma questo dipende dalla diffusione dei grandi centri commercali. Le case sfitte in molte città sono assoggettate all’aliquota massima dell’Imu (Tasi). Vi sono sicuramente grandi patrimoni che restano sfitti per anni. Ma i privati che tengono sfitta un’abitazione probabilmente lo fanno in previsione di una qualche esigenza familiare futura. non credo per convenienza, tenuto conto che oltre all’Imu occorre considere spese di condominio (particolarmente elevate in caso di centrale termica condominiale) e che da un po’ di tempo non vi è neanche la prospettiva di una rivalutazione del prezzo nel rimandare la vendita.

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