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La casa? Tassiamo il reddito presunto

In Italia le imposte sul reddito delle case in affitto sono spesso evase, mentre le altre abitazioni sono tassate solo in casi particolari. La perdita di gettito è così notevole. La proposta di un’imposta di modesta entità sul reddito presunto, che però dà benefici elevati per le casse dello Stato.

Abitazioni e tasse
In Italia le imposte sul reddito delle abitazioni locate sono spesso evase. La causa principale è il numero elevato di unità immobiliari, che non consente un controllo efficace. In più, le abitazioni principali e buona parte di quelle a disposizione del proprietario non sono tassate, senza alcuna ragione economica o di equità.
Un’abitazione fa uso di una risorsa, la terra, la quale concorre in maniera rilevante a determinarne il prezzo di mercato. In Italia, il valore del terreno sottostante le case di nuova costruzione oscilla fra il 20 e il 35 per cento del loro valore. Una parte del reddito delle abitazioni rappresenta una rendita. Di un’abitazione dovrebbero essere tassati il flusso di servizi resi nel tempo e il reddito, in eccesso a un minimo garantito. Quest’ultimo ha lo scopo di non alterare le scelte individuali fra consumi presenti e futuri. Il reddito di una casa è composto di due parti: l’affitto, effettivo o figurativo, e il guadagno in conto capitale (Gcc), che ne rappresenta di solito la parte più consistente. Qui mi occupo solo della tassazione del reddito delle abitazioni.
Nel 2011, l’Institute for Fiscal Studies ha proposto per il Regno Unito due varianti di imposizione fiscale sul reddito delle abitazioni: 1) un’imposta sul reddito annuale, dedotto un rendimento garantito, e un’imposta sul guadagno in conto capitale; 2) un’imposta annuale sul reddito e un’imposta sul guadagno in conto capitale, dedotto il montante dei rendimenti garantiti annuali; è riconosciuto un credito d’imposta se il Gcc è negativo. Il rendimento garantito è calcolato in base al tasso d’interesse di obbligazioni senza rischio di insolvenza.
In Italia si potrebbe introdurre la seconda variante, sostituendo al reddito annuale effettivo quello presunto e tassando il Gcc effettivo, tolto il montante dei rendimenti garantiti. Il reddito presunto andrebbe determinato mediante i rendimenti osservati delle abitazioni.
Una stima del gettito potenziale
Per la Banca d’Italia, nel 2012 il valore delle abitazioni possedute dalle persone fisiche nel nostro paese ammontava a 5.119 miliardi di euro circa. Il dato non considera quelle di proprietà delle società. Supponendo un rendimento del 3 per cento, il reddito complessivo annuo nel 2012 era 153,6 miliardi di euro. Con un’aliquota del 21 per cento, il prelievo fiscale complessivo sarebbe 32,3 miliardi di euro. Per l’Agenzia del territorio il numero delle abitazioni di proprietà di persone fisiche è 28.956.701; di queste, il 68,4 per cento sono abitazioni principali. Con una detrazione di 500 euro per la casa principale, l’imposta non è pagata su 79.365 euro e diventa progressiva. Il prelievo sulle abitazioni principali sarebbe di 12,2 miliardi di euro, mentre quello sulle altre abitazioni di 10,2 miliardi di euro, in totale 22,4 miliardi. Nel 2012 il totale delle imposte pagate sul reddito degli immobili (anche differenti dalle abitazioni) è stato di 7,8 miliardi.
Il gettito potenziale è calcolato su una parte delle abitazioni esistenti: il numero di quelle censite dall’Istat nel 2011 – che è 31.208.161. L’evasione fiscale sulle abitazioni non è trascurabile, e non tassare quella principale e le seconde case causa una perdita di gettito notevole. Questo nonostante l’esiguità del prelievo proposto. Con un sistema appropriato di detrazioni è facile aumentare la progressività dell’imposta e incrementarne il gettito.
Alcuni problemi
Il prelievo potenziale non tiene in conto l’imposta sul Gcc, difficile da stimare e che può essere facilmente evasa. Per contrastarne l’evasione si può far ricorso a un istituto della legislazione francese: il diritto di prelazione dei comuni e dell’amministrazione finanziaria nelle compravendite di case, ossia la possibilità per questi soggetti di acquistarle al prezzo di vendita dichiarato. Ciò scoraggerebbe dichiarazioni dei prezzi di vendita inferiori a quelli reali.
In attesa della riforma del catasto, si può far pagare provvisoriamente l’imposta sui valori catastali moltiplicati per un coefficiente di rivalutazione, e consentire al contribuente di chiedere una revisione se il valore di mercato dell’abitazione è reputato inferiore in misura rilevante al valore tassato.
Sarebbe importante differenziare il rendimento delle singole abitazioni secondo l’area geografica e le caratteristiche della casa, oltre a rivedere periodicamente lo stesso rendimento. I dati disponibili mostrano differenze notevoli fra aree diverse. Ciò è l’effetto dell’elevata concentrazione della proprietà immobiliare, la quale rende diffusa la collusione nelle vendite e nelle locazioni. In ogni modo, una riduzione dei costi di compravendita favorirebbe una minore variabilità dei rendimenti.

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25 commenti

  1. IC

    Il diritto di prelazione della Pubblica Amministrazione per contrastare prezzi dichiarati nelle compravendite di case mi pare giusto, ma in contropartita per motivi di equità e di tutela dei diritti del cittadino anche il proprietario dovrebbe avere il diritto di vendere l’immobile allo Stato ad un prezzo equivalente a quello indicato dal catasto. Temo infatti che i valori catastali in via di fissazione, a causa di cadute del mercato, possano in qualche caso essere superiori a quanto incasserebbe il proprietario in caso di vendita.

  2. Salvatore

    Oltre a pensare a come tassare gli affitti, bisognerebbe anche che venissero tutelati per morosità dell’inquilino. A quando un bell’articolo per la tutela dei piccoli proprietari che hanno pagato con i loro risparmi già tartassati quelle abitazioni? E poi, perché pagare quando lo Stato non ti tutela?

    • luigi

      Pensano solo a come incassare sempre di piu’, per poi spenderli a loro utile. Come fa capire, in questi tempi gli inquilini non pagano, per un motivo o per un”altro, ma tu le tasse le devi pagare comunque. E le manutenzioni? Il comune come terzo attore, dovrebbe farsi garante del pagamento e di eventuali problemi, cosi’ tutto filerebbe piu’ liscio ed avrebbe il polso della situazione. Tutti questi studi sembrano studiati pensando che i proprietari siano degli speculatori nati e non di gente che ha risparmiato anche per generazioni. Prima di tassare che risparmino loro se ne sono capaci.

  3. Patrizio

    La vera necessaria riforma è quella del catasto e delle rendite connesse. Al momento vi sono ovunque rilevanti inequità, e rendite catastali vecchie di decenni su immobili che nel frattempo hanno acquisito molto valore. con un catasto che funziona si saprebbe di chi è la particella e si potrebbe ragionare sulla tassazione.

  4. Franco

    Reddito e ricavi non sono la stessa cosa. Tassare i ricavi, ancor piú se presunti, rafforza la convinzione del contribuente di essere circonvenuto; il resto segue.

  5. MS

    In Svizzera il reddito presunto viene imposto come qualsiasi altro reddito. È però possibile dedurre i costi del muto. Così non viene privilegiata la proprietà rispetto all’affitto – un fattore di stabilità macroeconomica.

  6. bob

    ..non progetti e poltiche finalizzate a sviluppo reale…ma altre tasse..addiritura sul presunto. Pongo una domanda: potrei pagare con un “certificato” sul guadagno da fatturato presunto? Esigibile solo al raggiungimento dell’obiettivo concordato insieme privato-Stato. La ricchezza si crea prima ancora di dividerla, come una pianta va innaffiata giornalmente per non inaridire

  7. Danilo

    l’IFS del Regno Unito puo permettersi di fare quei discorsi con un’amministrazione centrale e periferica che funziona al servizio del cittadino.
    Non sarebbe il caso da noi di affrontare in modo intelligente il funzionamento delle norme già in vigore?
    Esempio:
    “Art. 4 comma 12-quater del DL 66-2014 convertito con modificazioni con la Legge di conversione 23 giugno 2014, n. 89
    12-quater. Al comma 688 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, gli ultimi tre periodi sono sostituiti dai seguenti: “A decorrere dall’anno 2015, i comuni assicurano la massima semplificazione degli adempimenti dei contribuenti rendendo disponibili i modelli di pagamento preventivamente compilati su loro richiesta, ovvero procedendo autonomamente all’invio degli stessi modelli. ”
    Il mio comune ha provveduto con modulo scaricabile dalla sua pagina web (si sa, siamo il paese piu digitalizzato al mondo). Con un caveat sul documento stesso:”Si ricorda che il contribuente è comunque tenuto al pagamento di TASI/IMU”. Come dire: io posso venir meno ala norma di legge ma tu se sgarri te la facciamo pagare.
    Contro esempio:
    pago il contributo al Consorzio di Bonifico acqua con bollettino inviatomi dal Consorzio stesso; con lavviso che in caso di ritardato arrivo del bollettino stesso posso pagare entro 15 giorni dalla sua data di arrivo. Magari i comuni potrebbero prendere esempio. Riformina.
    Poi siano benvenute le proposte e discussioni delle grandi riforme.

  8. Maurizio Sbrana

    Ma se si permettesse di dedurre tutto, od in buona parte, gli affitti, dai redditi, non verrebbe automaticamente alla luce piena questa evasione fiscale?

  9. serlio

    Una impostazione vetero comunista tesa unicamente ad estorcere altro denaro al contribuente da poi distribuire agli amici e sperperare. peccato che un sito come questo ospiti interventi così lontano dalla realtà – la manutenzione degli immobili pesa parecchio – e il denaro investito per l’acquisto degli stessi è quello scampato alla tassazione. altro che equità!

  10. Marco

    I numeri sembrano un tantino “obesi”.
    In quale zona d’Italia si può considerare la casa come un investimento sicuro con rendita al 3%?
    Nella mia città di 20.000 abitanti, un appartamento nuovo di 60mq lo paghi più di 200.000 euro, in periferia, altrimenti i prezzi più che raddoppiano.
    Se una famiglia mette da parte 10.000 euro all’anno (quanti sacrifici per riuscirci!) in 20 anni arriva ad acquistare un piccolo appartamento.
    Se prima casa paga tari, tasi, bonifica, passo carraio, e l’autore vuole aggiungerci altri 760 euro (detrazione di 500 contata)?
    Come seconda casa, per rendere il 3% l’affitto sarebbe di 6000 euro all’anno, che è plausibile. Però a volte gli inquilini non pagano. Si può stare anche 3 anni senza prendere l’affitto, si spendono soldi dagli avvocati, si riceve un appartamento indecente alla fine.
    In ogni caso si pagano comunque le tasse già elencate sopra (con l’imu al 10,6 al posto della tasi), oltre alle tasse di registrazione del contratto, alle spese per l’agenzia per trovare l’affittuario, al tempo che si perde quando c’è qualche inconveniente.
    Inoltre ci sono anche alluvioni, terremoti, smottamenti, …
    Ok, forse sto esagerando, ma non andate a raccontare che un appartamento rende il 3% sicuro, a meno di conteggiare anche l’aumento del valore del capitale, sempre se non cadiamo proprio negli anni 2010-2015, quando il valore è calato di circa il 25%.

  11. Franco

    In Italia si pagano imposte anche su canoni non percepiti (inquilini morosi); le spese per il recupero della casa possono essere enormi. Dove vivono questi accademici che ci ricordano qualche passo di un manuale di economia elementare?

  12. Massimo

    Ed ecco che, esaurita ormai la fantasia per le imposte patrimoniali locali (Ici,Imu, Tasi …),rischiamo di veder ritornare tra noi un mostro che ci illudevamo di aver consegnato ad un triste passato: la tassazione del reddito figurativo dell’immobile in capo al proprietario che vi abita. Eh già: vivendo in casa propria, il reprobo non paga l’affitto, quindi ha una minore spesa, quindi consegue un extra-reddito (?) tassabile … ma non fermiamoci qui: con questa logica perchè non attribuire un reddito figurativo a chi possiede un’auto (non paga il taxi!), una lavatrice (risparmia sulla lavanderia!), e così via … Come si vede, aguzzando l’ingegno la guerra delle elite (e dei loro spin doctor) contro il ceto medio proprietario può arricchirsi di sempre nuovi strumenti di tortura!

    • IC

      Perfettamente d’accordo con Massimo. Si tratterebbe dell’ennesima prevaricazione ai danni del cittadino contribuente. Il campo del figurativo, come ricorda Massimo, è molto esteso e dai confini incerti. Ricordiamo al riguardo che esistono in economia (e l’Autore dovrebbe saperlo) anche i costi figurativi di cui il Fisco italiano sinora ha ignorato l’esistenza. Mi pare ovvio che se si considerano i redditi e i ricavi figurativi non si possono ignorare anche i costi figurativi.

  13. Marcello

    Trovo allucinante che si pensi di spremere ancora altre tasse sulle case!! Se c’è un settore iperregolato, ipercontrollato, e ipertassato è proprio quello degli immobili. Che pagano già una imposta patrimoniale sui valori catastali che a volte supera l’1%, senza poter detrarre costi di manutenzione sempre crescenti. C’è anche una leggenda sui valori catastali molto minori di quelli di mercato, ma per mia esperienza (Torino) a volte succede l’inverso. Il confronto fra sistemi fiscali così diversi come quelli inglese e italiano richiederebbe ben altro approfondimento.

  14. AM

    Concordo con l’autore sul fatto che in Italia vi siano molte locazioni in nero. Gli evasori sono in parte giustificati dal fatto che nel caso delle locazioni in Fisco confonde 2 concetti diversi, redditi e ricavi, e che quindi tassa i ricavi. Nel caso poi di morosità degli inquilini si arriva poi all’assurdo della tassazione dei ricavi mancati. Il Reddito deriva da Ricavi – Costi ed è inaccettabile che il Fisco non tenga conto di una parte rilevante dei costi sostenuti dal proprietario dell’immobile locato. Esempi: oneri condominiali non addossabili all’inquilino, commissione (maggiorat con IVA) pagata all’Agenzia, costi pulizie e tinteggiatura, al cambio di inqulino, danni provocati dall’inquilino non rimborsati, spese legali in caso di mancato pagamento dei canoni e sfratto, ecc

  15. Giuseppe

    Esimio prof. Cusin, da economista del lavoro qual è, potrebbe interessarsi ad altri aspetti della tassazione degli immobili che sono causa di sicure frizioni nel mercato del lavoro.
    Esempio: perdo il lavoro a Verona ma lo trovo a Vicenza. Affitto il mio appartamento a Verona (n.b. verosimilmente gravato da oneroso mutuo) per rigirare l’intero canone al proprietario della casa che locherò a Vicenza.
    Problema: il Fisco non mi consente di compensare i 600€ che incasso con i 600€ che pago. Inoltre mi tocca pagare l’IMU seconda casa sulla mia unica casa (ipotecata) perché è sufficiente affittare finanche una solo camera dell’unico immobile di proprietà per essere assoggettati all’esosissima IMU. Le ricordo che nell’esempio in questione lo sventurato contribuente è precario e verosimilmente solo in prova.
    Allora professore, cosa mi dice al riguardo?
    Attendo con ansia la sua gentile risposta.
    Distinti saluti
    Giuseppe

  16. Gianluca

    con una circolare dell’agenzia delle entrate dell’anno scorso (forse anche tramite un apposito dpr, non ricordo) e’ stato stabilito che gli affitti possono essere pagati in contanti, mentre inizialmente con riguardo alla normativa anti riciclaggio ex d.lgs. 231/2007, in particolare l’art.49 limitazioni all’uso del contante fino a 999,99€, era stato stabilito che anche per gli affiti si dovessero usare metodi di pagamento tracciabili dai 1000€ in su come prevede la normativa citata appunto. Ripristinare tale obbligo di tracciabilita’ sarebbe uno strumento ulteriore e molto forte per la quantificazione del reddito derivante dalle locazioni immobiliari.

  17. Asterix

    La proposta interessante dal punto di vista economico tralascia alcuni aspetti fiscali. il sistema catastale italiano è già incentrato sulla tassazione di un reddito presunto ricavabile dall’immobile (cioè l’affitto). Non è vero che l’abitazione principale è esente da tassazione ai fini delle imposte locali perché con la TASI si è colmata il vuoto della scelta “politica” di esentare dall’IMU tutte le prime case (a prescindere dal valore dell’abitazione). Le proposte di tassazione degli immobili avanzate in Francia e UK devono essere calate nei sistemi fiscali di tali Paesi, dove abbiamo una tassazione sui redditi delle persone fisiche assolutamente modesta (vedi quoziente familiare in Francia), affiancata da una tassazione immobiliare molto più elevata. In Italia abbiamo l’invidiabile record di avere un carico fiscale elevato sia sui redditi delle persone fisiche (IRPEF), sia sui patrimoni (IMU, TASI), come dimostra la costante diminuzione del reddito disponibile della classe media e quindi dei consumi. Sul tema dell’evasione degli affitti si dimenticano i risultati positivi della cedolare secca che stanno già favorendo l’emersione di molte locazioni in “nero”.L’effetto sarebbe stato maggiore se fossero state mantenute le originarie sanzioni “extrafiscali” sui proprietari “evasori” (conversione in contratti 4+4 per i locatari denuncianti). L’AE ha già provato ad utilizzare in passato dei valori presuntivi di reddito per gli immobili (i valori OMI) con scarsi risultati

  18. Piero

    Mi domando come mai in questo paese quando abbiamo bisogno di soldi si sbizzarrisce la fantasia dei politici e dei loro consiglieri per immaginare di porre nuove tasse sulle abitazioni E’ stato pubblicato il libro di Cottarelli ed è raccapricciante il disegno della P.A italiana. Già aveva lavorato Giarda sull’argomento ma a me sembra che il governo sia sordo ai suggerimenti dei due studiosi non vedendo più in là del loro naso. Eppure i tagli mirati sarebbero il toccasana per questo paese ormai disastrato da tanti governi uno peggio dell’altro.

    • bob

      esimio prof perchè non proviamo a tassare i lavori inutili ? Credo che l’introito sarebbe immenso anche perchè di facile individuazione. La favoletta degli evasori vi sfumerà in mano come ghiaccio al sole. “La casa? Tassiamo il reddito presunto” è raccapricciante per come pone il problema

  19. angelo

    Tutti, enti di diritto privato e non, continuano a suggerire soluzioni per contrastare l’evasione fiscale, come reperire risorse dai cittadini per finanziare la macchina dello stato. nessuno suggerisce come fare per eliminare sprechi e corruzione nella politica e nella P.A. né tantomeno, nel clima di recessione che dal 2008 ci attanaglia, da parte della politica alcun segnale per eliminare i loro privilegi.

  20. Gianni

    Complimenti a Cusin, davvero! Ha pero dimenticato di proporre di tassare anche il reddito potenziale e quello desiderato! Che si sia riservato questa genialata per qualche prossimo post?

  21. learco

    Proprio qualche giorno dopo aver letto il suo orribile articolo “La casa?…” uscendo dal centro sportivo di Bournemouth qui in Inghilterra, ho salutato una giovane coppia di salernitani la cui moglie si apprestava preoccupata a impastare la calce nel giardino di casa-propria per rimettere con il marito che stava tornando dal lavoro la camera del figlio.
    Questa che le ho descritto sulla quale desidero lei rifletta, e’ per me la metafora del bene “casa italiana” che lei vorrebbe tassare per pagare i debiti dello Stato.
    Il Governo Inglese esenta (in sterline) fino a £8,500 l’anno (£4,250×2 persone) chiunque: coppia o singol, affitta una o piu camere ammobiliate della casa che abita. https://www.gov.uk/rent-room-in-your-home/the-rent-a-room-scheme
    Per sapere poi sulle tipologie di spese che si scaricano per chi acquista casa in Inghilterra (tax breaks) nel discrimine tra proprietari (home ownerships) che abitano e proprietari (landlords) che comprano per affittare (buy to rent) trovi il tempo di leggere l’articolo di David Pegg sul “The Guardian” di Martedi 26 Maggio 2015 cosi si rendera conto dello squilibrio nel guardare studi di ricerca da proporre in Italia per l’imposizione fiscale presunta del reddito delle abitazioni di altri Paesi che non hanno niente a che vedere con il nostro. Pensi per un attimo come diversificano gli standards delle infrastrutture e dei servizi.

  22. Giorgio

    Ricorderei che TARI e TASI non sono imposte sugli immobili, ma tasse che coprono il costo di servizi. Nel primo caso lo smaltimento rifiuti (chi lo deve pagare?), nel secondo i cosiddetti servizi indivisibili, elencati nel regolamento comunale (chi li deve pagare?). Siamo all’assurdo, in Italia, che chi non risiede nel Comune dove possiede un immobile deve pagare (solo lui) l’unica imposta prevista (l’IMU) ai massimi livelli e, in più, TARI e spesso anche TASI, contribuendo così a pagare i servizi offerti a livello locale in gran parte ai residenti. In più, pur pagandovi tasse e imposte, non può nemmeno votare in quel Comune per giudicare l’operato dell’Amministrazione. Come non cogliere la distorsione? E lasciamo perdere il vecchio giochino all’italiana di intestare come prime case due immobili a entrambi i coniugi con residenze fittizie.
    Sarebbe più corretto abolire la distinzione tra 1° e 2° casa e fissare un’imposta,con un’opportuna detrazione fissa, basata sui mq complessivi posseduti da ciascuno, ovviamente con fattori correttivi per ogni immobile considerato nella somma, per tenere conto delle differenze in zona,tipologia,categoria e quant’altro. Inoltre le tasse sui servizi andrebbero pagate in proporzione all’uso effettivo che se ne fa (perché, ad esempio,devo pagare, abitandovi brevi periodi nell’anno e producendo quindi molti meno rifiuti, una Tari uguale a quella di chi abita tutto l’anno in un certo Comune,a parità di valore dell’immobile e del n° di persone?)

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