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Nuova o vecchia, la casa costa sempre troppo

I prezzi delle abitazioni nuove si mantengono su livelli alti, nonostante la crisi dell’edilizia. Per quelle esistenti invece si è registrato un notevole calo. C’era invece da aspettarsi il contrario. Il ruolo delle banche, la domanda debole e la diminuzione del reddito delle famiglie.
DIFFERENZE DI PREZZO TRA NUOVO E USATO
A giudicare dall’andamento dell’indice Istat, non sembra che, malgrado la crisi del mercato dell’edilizia residenziale, sia scoppiata la bolla dei prezzi delle abitazioni.
L’Istituto di statistica elabora trimestralmente, sulle base dei prezzi di compravendita riportati nei rogiti notarili, tre distinti indici dei prezzi delle case acquistate dalle famiglie per viverci o per investimento: per l’insieme delle abitazioni, per le esistenti e per le nuove.
Nella figura 1 è riportato l’andamento nel tempo dell’indice dei tre aggregati e si nota la forte differenza tra il segmento di mercato delle nuove abitazioni e quello delle case esistenti. Il livello dell’indice relativo a queste ultime ha subito una costante e notevole perdita, attestandosi a 84 nel secondo trimestre di quest’anno (base 2010=100). L’indice dei prezzi delle nuove abitazioni, dopo essere salito a 105,4 nel secondo trimestre del 2012, ha iniziato a calare, ma nel terzo trimestre del 2014 il suo livello è ancora 100,8. Chi nel trimestre luglio-settembre scorso ha acquistato una casa nuova l’ha pagata leggermente di più del prezzo che avrebbe pagato nel 2010, mentre un’abitazione esistente è costata circa un sesto in meno.
Alcune considerazioni possono aiutare a interpretare il diverso andamento dei prezzi nei due segmenti di mercato.

 Grafico 1 – Indici dei prezzi delle abitazioni (Base 2010=100)

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Fonte: Istat, Prezzi delle abitazioni, Statistiche flash, 8 gennaio 2015
BANCHE E QUOTAZIONI DELLE CASE NUOVE
Malgrado il rallentamento dell’attività, testimoniato dal crollo progressivo del numero di permessi di costruire ritirati dagli uffici comunali, il segmento di mercato delle nuove abitazioni è ancora caratterizzato da uno stock di case in cerca di acquirenti. Quante sono esattamente è difficile dirlo: l’istituto di ricerca Nomisma nel 2012 stimava fossero circa settecentomila. Certo è che su questo segmento del mercato vi è un eccesso di offerta rispetto alla domanda (che è affievolita dalla debolezza economica dei potenziali acquirenti, ma anche dagli stessi alti prezzi). Lo squilibrio non si traduce, però, in una riduzione dei prezzi.
Una delle possibili spiegazioni del perché i prezzi non si muovono come prevedono i manuali di economia, potrebbe essere ricercata nel ruolo fondamentale delle banche, che, quando il mercato tirava, hanno finanziato in misura massiccia la costruzione di nuove case. Con il sopraggiungere della crisi e il crollo della domanda, una parte della imprese non è stata in grado di far fronte al servizio del debito. Nei casi di rischio elevato per i loro capitali, le banche finanziatrici hanno pignorato gli immobili. Non li immettono sul mercato, attraverso le procedure di esecuzione immobiliare, per evitare il duplice effetto di esporle a svalutazione e di rendere ancora più difficile smaltire, malgrado la riduzione dei prezzi delle aste, la montagna di case pignorate alle famiglie che non hanno più pagato le rate dei mutui (i procedimenti di esecuzioni immobiliari pendenti nel 2012 erano 255mila, secondo i dati del ministero della Giustizia).
Gli istituti di credito sono comunque in grado di influenzare le decisioni delle imprese. Quelle con essi indebitate resistono e mantengono prezzi di vendita a livelli non accessibili per le famiglie: la loro paura è che, se li abbassano, le banche possano chiedere la restituzione dei prestiti, temendo l’innesto di una spirale di progressiva svalutazione dei crediti concessi (che potrebbero non essere più in bonis). Il che potrebbe significare il pignoramento degli immobili o, peggio, l’avvio di una procedura concorsuale (non tutte posso chiedere il concordato di continuità).
Anche questa convergenza di interessi concorre a mantenere i prezzi delle nuove abitazioni artificialmente al di sopra di quello di equilibrio tra domanda e offerta. Ma il mercato non si sbloccherà finché i prezzi non caleranno e non si attueranno politiche di sostegno alla domanda.
DOMANDA E PREZZI DELLE CASE ESISTENTI
Il prezzo delle case esistenti, invece, si è ridotto, in quattro anni, di poco più del 15 per cento. Difficile spiegare questo andamento, anche se sembra si possa attribuire più a una debolezza della domanda che non a una spinta dal lato dell’offerta.
Non è stato possibile reperire informazioni che evidenzino un aumento dell’offerta di queste abitazioni. Con prezzi in calo, è verosimile che i proprietari senza un’impellente necessità di liquidità, differiscano la messa in vendita delle loro proprietà nella speranza di un aumento delle valutazioni immobiliari. Per contro, spinge verso un aumento dell’offerta l’inasprimento della tassazione patrimoniale sugli immobili tenuti a disposizione. Difficile stabilire l’effetto complessivo di queste, come di altre, forze in contrasto tra di loro.
A parità di ogni altra caratteristica (localizzazione, dimensione, piano, presenza di servizi, eccetera), i prezzi a metro quadro delle case esistenti sono, in ogni dato momento, più bassi di quelli delle nuove. Con il passare del tempo il valore di un’abitazione si riduce per la vetustà, e anche, soprattutto per le più vecchie, a causa dei maggiori costi che la loro gestione comporta rispetto alle nuove costruzioni, realizzate con tecnologie che permettono di ridurre i consumi (e le relative spese) energetiche, di acqua e altro.
Per questa ragione, le famiglie per le quali l’acquisto di un’abitazione costituisce un sforzo economico notevole indirizzano la loro ricerca soprattutto, e in primo luogo, sul mercato secondario. Con l’aggravarsi della crisi economica e la conseguente riduzione dei redditi delle famiglie, su questo mercato si riversa anche una parte della domanda di coloro che, con i livelli di reddito pre-crisi, avrebbero potuto tentare di acquistare un’abitazione nuova. Sul mercato delle abitazioni esistenti si sarebbe dovuto registrare una concentrazione della domanda, il cui primo effetto si sarebbe dovuto manifestare almeno in una tenuta dei prezzi, che invece si sono ridotti. La ragione per cui i prezzi delle case “usate” sono calati può essere individuata, in buona misura, nel fatto che con la crisi anche su questo segmento del mercato la domanda, anziché premere, si è indebolita: in parte perché i potenziali acquirenti rinviano la decisione di investimento, sperando in un ulteriore abbassamento dei prezzi, ma soprattutto perché i loro redditi sono insufficienti a trasformare in effettiva la domanda, anche ai valori correnti delle abitazioni.
 
 

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15 commenti

  1. nicola adavastro

    Perché le valutazioni proposte abbaiano un minimo di sensatezza si dovrebbe disporre (ma non se ne fa cenno nel pezzo) anche di qualche ulteriore informazione sulla territorializzazione delle offerte sul costruito nuovo. In particolare è noto che l’offerta residenziale di media e alta qualità nei grandi centri (Milano per tutti), come pure nei centri storici delle città capoluogo, offerta rivolta a target sociali medio alti è rimasta sostanzialmente inalterata rispetto alla fase di pre-cresi.Il fatto vero è che nei comuni medio piccoli (di cintura) non si costruisce più (qui c’è prevalentemente l’invenduto), e che i muratorini che si erano scoperti con talento immobiliarista – anni 90 fino al 2006 – hanno tutti cambiato mestiere.Persino l’Istat se ne è accorta.

  2. adriano francescon

    per le case nuove credo che la difficoltà di diminuzione del prezzo sia da individuare anche nel prezzo delle aree in quanto come sappiamo i tempi di progettazione ,costruzione e vendita di un immobile sono in media cinque anni e la differenza del prezzo di un immobile nuovo è dato quindi dal valore originario dell’area sotto del quale l’impresa ben difficilmente riesce a stare , anche fermo restando il costo di costruzione

  3. Mauro

    Due commenti: non si parla del ruolo delle banche a supporto della domanda. Ci sono osservazioni che dicano quali garanzie erano richieste pre crisi e quali sono richieste ora?
    L’incertezza del mercato è anche dovuta alla scarsa trasparenza dei prezzi delle transazioni. Esistono banche dati con transazioni puntuali storiche come utile riferimento per un potenziale compratore? I notai potrebbero giocare un ruolo?
    Grazie e saluti
    Mauro

  4. bob

    ..i prezzi delle case e gli immobili in genere sono tenute “alti” artificiosamente da banche e assicurazioni se ci fosse un diminuzione di prezzi generalizzata del 20-30 % salterebbero i bilanci della gran parte di questi soggetti. Un altra cosa è del ” disgraziato” muratore e non solo che prendeva un pezzo di terra e costruiva e ora si trova nudo perchè muratore è rimasto cosa un pò diversa dal fare impresa

  5. Stefano

    Una spiegazione più semplice potrebbe essere che chi vende abitazioni nuove è un imprenditore che rischia investendo del denaro proprio o altrui, acquista il terreno, progetta e costruisce l’immobile e tenta di venderlo con un utile sui costi di cui conosce l’entità. Chi vende abitazioni usate è generalmente il privato che potrebbe possedere l’immobile da lungo tempo, ha già avuto il suo tornaconto vivendoci personalmente o locandolo e/o spesso essendosi rivalutato l’immobile del corso degli anni più incline ad una trattativa di minor prezzo. Comunque il problema del prezzo delle abitazioni non è in prevalenza il costo di costruzione che varia, a seconda della classe energetica, finiture, dimensioni ecc… dai 1.000 ai 1.800 €/mq; l’onere che incide è il costo del terreno edificabile. Una politica urbanistica protesa ad evitare speculazioni di terreno agricolo reso edificabile, come è avvenuto in passato, potrebbe essere un buon proposito per rilanciare l’edilizia delle nuove costruzioni a prezzi più realistici di quelli attuali.

  6. Carlo Garbuio

    “A giudicare dall’andamento dell’indice Istat,”
    ma avete approfondito come viene elaborato questo indice Istat?

  7. MS

    Ovviamente non esiste un prezzo ‘vero’, ma i dati delle vendite delle abitazioni usate sono più sensibili alla realtà del mercato. Quando c’è una bolla speculativa (come quella negata in Italia per ragioni forse legate agli interessi che lei cita, ma nota in tutto l’occidente, con differenze tra paesi) le case usate talvolta aumentano di valore come o più delle nuove costruzioni. Lo si coglieva dai dati sulla bolla immobiliare irlandese, poi sgonfiatasi ad oggi dl tutto o in gran parte. Viceversa mi sembra che i meccanismi che lei individua siano sufficienti a spiegare perché le case nuove mantengano prezzi più stabili. Si tratta, in quel caso, di decisioni di investimento, guidate dal saggio del profitto atteso. Si può anche far notare che mantenendo prezzi “alti” (rispetto ai costi di costruzione), il margine di profitto atteso per abitazione può mantenersi elevato, cosicché il costruttore può coprire i costi solo quota parte delle unità immobiliari che cotruisce. Per l’impresa non è infatti necessario coprire tutti i costi, ma solo una parte. Per approfondire quindi non serve la teoria della domanda e dell’offerta studiata in modo mnemonico, ma una comprensione di come funzionano realmente i mercati e le decisioni di chi possiede il capitale. Quella teoria supersemplificata, tristemente, vale per il singolo solitario acquirente (o venditore) che compra (o vende) sotto l’egida della necessità o di un calcolo economico rudimentale.

  8. Massimo Gandini

    Purtroppo lo sfasamento tra i prezzi degli immobili e i redditi delle famiglie non permetterà di uscire dallo stallo in cui si è venuto a trovare il mercato immobiliare. Se non si sgonfia (ma di tanto…) la bolla il mercato non riparte

  9. bob

    …se si “sgonfiasse” come presuppone lei la bolla immobiliare, salta il sistema economico di questo Paese. Le nozze con i fichi secchi non si fanno….si fanno con progetti politici e strutturali che in questo Paese mancano da 40 anni

    • Massimo Gandini

      Allora teniamo i prezzi degli immobili altissimi come avviene attualmente, rendondoli di fatto inaccessibili alla stragrande maggioranza della popolazione , per le abitazioni di pregio invece non c’è mai stata nessuna crisi. Continuamo a illuderci di essere un paese ricco , continuamo pure a vivere nel mondo delle favole. Prima o poi le illusioni devono lasciare spazio alla realtà

      • bob

        ..il mercato immobiliare non è a comparti stagni ha una sua articolazione e qualcuno ” stabilisce prezzi e mercato” . Se l’immobile di pregio al centro di Roma ha un prezzo di conseguenza determina in qualche maniera anche l’immobile di periferia. Ma essendo il mercato immobiliare di pregio e non per l’ 80% in mano a banche e assicurazioni o gruppi finanziari/immobiliari se dovessimo stabilire prezzi reali ( senza illuderci di essere ricchi- giustamente) saltano i bilanci di tre quarti di economia. La Germania ha economia reale perchè ha meno economia da ” bolla immobiliare speculativa” e più economia reale di prodotto, altro che barzellette

  10. giulio fedele

    D’accordo sul ruolo di banche e assicurazioni, ma di quello degli agenti immobiliari nessuno se ne è accorto? Si può ignorare che, passando oggi buona parte delle compravendite degli immobili dalle mani di agenti, il prezzo lo fanno spesso loro? Provate a chiedere loro una valutazione del vostro immobile: altro che svalutazione del 15%, se è del 40% vi è andata anche bene! Motivo? Mentre negli anni scorsi, quando il mercato tirava e si vendeva di tutto e di più, gli agenti immobiliari avevano tutto l’interesse a tenere i prezzi alti (=maggiori provvigioni) e perciò favorito la corsa al rialzo, ora che il periodo di vacche grasse è finito, per poter vendere (e, dato che questo è il loro mestiere, sopravvivere) e spartirsi la torta (di acquirenti) sempre più piccola, la corsa è al ribasso: potenza della concorrenza!

  11. IC

    I prezzi dell’usato sono calati in misura maggiore anche per il fatto che la stragrande maggioranza delle case usate offerte ha degli indici energetici di classe G, la peggiore. Per quanto riguarda il nuovo si deve sottolineare che in Italia i costi sostenuti dai costruttori sono più alti rispetto ad altri paesi anche a causa delle incertezze e dei tempi lunghissimi nelle procerdure per ottenere i permessi di costruzione. Amcici tedeschi mi hanno riferito che a Monaco si ottiene il permesso di costruire dopo circa 1 mese dalla presentazione del progetto. Se il progetto non è accettato si indicano le modifiche necessarie e quindi nel giro di 2 o 3 mesi arriva l’autorizzazione. In Italia invece, se il costruttore rifiuta di pagare tangenti a politici e uffici tecnici inizia un tira e molla che può durare oltre 5 anni (ma anche 10) con costose parcelle pagate a avvocati, urbanisti e geometri/ingegneri. Vi sono poi gli interessi pagati alle banche per i finanziamenti ottenuti. Si comprende quindi la lievitazione dei costi e, di conseguenza, dei prezzi di vendita

  12. Ivan

    Come al solito in Italia devono sempre rubare soldi ai poveri.
    3 affitti anticipati sono troppi !!! Come mai in altri paesi all’ estero chiedono 1 mese e sono onesti, invece in Italia sono sempre approfittatori e ladri, a titolo gratuito. Bisogna che la gente non prendesse in affitto più le case.
    450 euro medi per un affitto di un orrendo monolocale + 3 mesi anticipati sono la bellezza di 1850 Euro !!! Ma stiamo scherzando??? La gente mica fa rapine per campare. Sarebbe ora di impedire con la legge l’abuso delle richieste economiche. 1 mese di anticipo come deposito è più che sufficiente, se non si fidano che chiedessero un certificato di impegno al pagamento che già è insito nel contratto comunque.
    Tutto perchè vogliono spennarti fino alle ossa. L’italia cambi o la gente presto si ribellerà. Se l’italia vuole davvero competere con il resto dell’Europa, è meglio che si diano na svegliata !
    Milano non è paragonabile ne a Parigi ne tantomeno a città come Londra, Edimburgo,Monaco di baviera, Vienna,Praga,Dublino,Berlino ecc.
    Una persona che prende 1000 euro al mese ( una miseria) come caspita fa a prendere casa ? Deve per forza rovinarsi e fare prestiti disperati…… ma basta ! Questo è un vero e proprio sfruttamento.

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