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MUTUI, TORNA IL FINTO REGALO DELLA RINEGOZIAZIONE

Come tre anni fa, il ministro Tremonti estrae dal cappello una regola per rinegoziare i mutui a tasso variabile. Dovrebbe servire a proteggere i mutuatari più deboli dal preannunciato rialzo dei tassi, che inevitabilmente farà salire le rate da pagare. Ma in realtà il provvedimento non porta alcun vero vantaggio per chi ha sottoscritto il mutuo. Semmai ne porta alle banche. Inoltre, si sancisce per legge la morte della concorrenza.

Il “decreto sviluppo”, approvato dal governo la scorsa settimana, prevede la possibilità per i clienti meno abbienti (indicatore Isee fino a 30mila euro) che abbiano stipulato un mutuo a tasso variabile fino a 150mila euro, di chiederne la rinegoziazione alla propria banca, trasformando così il tasso variabilein un tasso fisso. (1)
In una fase in cui la Bce ha aumentato il tasso ufficiale il mese scorso e lo farà ancora nel prossimo futuro, la finalità dell’operazione è evidente: proteggere i mutuatari più deboli dal rialzo dei tassi, che inevitabilmente farà salire le rate da pagare sui mutui a tasso variabile, tipicamente indicizzati al tasso interbancario Euribor. Ma come al solito il diavolo si nasconde nei dettagli. Se leggiamo bene il decreto, scopriamo che non c’è nessun vantaggio per i clienti; casomai, per le banche.     

DA TASSO VARIABILE A FISSO

Vediamo cosa prevede il decreto, riducendo al minimo i dettagli tecnici. Consideriamo un mutuo di 120mila euro a vent’anni, stipulato all’inizio del 2008, a tasso variabile determinato così: interbancario a breve termine (Euribor) + 1 per cento. Il decreto dice al mutuatario: bene, puoi chiedere di sostituire il parametro di riferimento (Euribor) con il tasso Irs a dieci anni. Cos’è mai questo Irs? Diciamo che è la media dei tassi a breve termine che il mercato si attende per i prossimi dieci anni. (2) Quindi il nuovo tasso fisso sarebbe determinato così: tasso medio dei prossimi dieci anni + 1 per cento. Il vantaggio per il cliente è quello di fissare la rata. Ma attenzione: questa viene determinata in base alle aspettative del mercato sull’andamento futuro dei tassi. Il cliente avrà quindi un vantaggio dalla rinegoziazione solo se i tassi d’interesse saliranno di più rispetto a quanto il mercato si aspetta oggi. In caso contrario, si rivelerà una scommessa perdente per il cliente (e vincente per la banca, naturalmente).
Sarebbe quindi sbagliato presentare l’operazione come una protezione della clientela più debole rispetto al rialzo dei tassi d’interesse. In realtà, l’operazione è neutrale dal punto di vista finanziario: prevede lo scambio tra un flusso di rate variabili e un flusso di rate fisse con uguale valore atteso. Il cliente avrebbe una convenienza a richiedere la rinegoziazione, a queste condizioni, solo se credesse che i tassi d’interesse saliranno, nei prossimi dieci anni, più di quanto il mercato prevede ora. Ma quanti clienti sono in grado di fare questa valutazione? Forse verranno “consigliati” dalla loro banca. La quale ha almeno una convenienza immediata a fare l’operazione: il tasso applicato al mutuo aumenterebbe subito di oltre due punti percentuali e la rata mensile del nostro esempio di oltre cento euro. (3) Forse il decreto vuole fare un regalino alle banche, consentendo loro di anticipare il rialzo dei tassi previsto per il prossimo futuro?

E LA CONCORRENZA?

C’è poi un altro aspetto che colpisce: il totale disprezzo per il mercato. Non dovrebbe essere la concorrenza che induce le banche a offrire la rinegoziazione dei mutui a condizioni convenienti per i mutuatari? Si sa, il mercato non è perfetto. Ma non si favorisce certo il suo funzionamento stabilendo per legge le nuove condizioni che i clienti possono chiedere in sostituzione di quelle vecchie. A maggior ragione, se tali condizioni non portano alcun reale vantaggio ai clienti, sorge il sospetto che si voglia proprio evitare che la concorrenza eserciti i suoi effetti. (4)
Per concludere, un ricordo del passato che ritorna. Nel maggio del 2008, il ministro dell’Economia, appena insediato, concordò con l’Abi una convenzione per la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. Anche allora si presentò come vantaggiosa una regola di revisione delle rate che in realtà non presentava alcun beneficio per la clientela. L’unico effetto era limitare la concorrenza tra le banche. Già allora fummo critici su quell’iniziativa. Ora ci risiamo. Che tristezza: quando potremo scrivere che in Italia le cose cambiano?

(1) Articolo 8 del decreto legge “Prime disposizioni urgenti per l’economia”.
(2) Per il lettore più tecnico: l’Irs è l’Interest Rate Swap sull’interbancario. Quindi l’effetto economico del decreto è quello di consentire al mutuatario di “swappare” il suo tasso variabile con un fisso, alle condizioni di mercato. 
(3) I dettagli di questo e di altri esempi sono disponibili sul Sole-24Ore del 5 maggio 2011.
(4) Naturalmente, si può obiettare che il tasso stabilito dal decreto è un livello massimo: le banche sono libere di applicare tassi inferiori. Ma sappiamo come vanno queste cose. Il livello massimo stabilito dalla legge finisce per diventare un “punto focale” al quale tutte le banche si adeguano: sembra fatto apposta per facilitare il coordinamento delle banche in un equilibrio collusivo. 

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IL LAVORO DEGLI STRANIERI IN TEMPO DI CRISI *

  1. luca

    Nel corso di questi anni sono stati adottati 4 provvedimenti per i mutuatari: 1) la surroga di Bersani; 2) l’allungamento della durata del mutuo di Tremonti; 3) il tasso massimo del 4% sui mutui variabili; e ora 4) la rinegoziazione del mutuo da variabile a tasso fisso. Delle 4 soluzioni, analizzando conti alla mano, solo la prima e la terza hanno ottenuto risultati concreti per i mutuatari e non ha fatto incassare alle banca nuove prebende. Le soluzioni 2 e 4 invece, non hanno spostato di una virgola i problemi delle famiglie. Allora perchè adottare simili norme?

  2. ARIS BLASETTI

    Non perdete occasione per criticare l’operato del governo, francamente siete patetici, ma cosa poteva fare qualunque governo su mutui contrattati a tasso variabile, poteva forse modificare i contratti unilateralmente trasformandoli in tassi fissi? E la differenza chi la pagava? Il solito Pantalone? A fronte di mutui a tassi variabili le banche, almeno qelle serie, avranno fatto della provvista variabile, a fronte di tassi fissi della provvista fissa quindi come possono regalare ai mutuatari una rinegoziazione che in qualche misura con contempli un recupero di quanto non pagato subito allungando la durata dell’ammortamento. Piuttosto che niente è meglio allungare i tempi del rimborso e diluire il pagamento nel tempo.

  3. sandro

    Un’altra norma utile sarebbe la contrattualizzazione obbligatoria negli atti di mutuo fondiario per acquisto della prima casa o per spese di ristrutturazione, della possibilità di sospendere il pagamento delle rate, senza oneri o azioni esecutive, in caso di pagamenti regolari e documentati casi di difficoltà economica, quali: perdita del posto di lavoro, fallimento dell’azienda, documentate spese mediche per un famigliare a carico. Durata massima e ripetibilità dei periodi di sospensione dovrebbero dipendere dalla durata del mutuo. Ad esempio: massimo 6 mesi per volta, massimo 1 volta per un mutuo a 10 anni, 2 ripetizioni massime per uno a 20, 3 per uno a 30 anni. Esiste già in merito una proposta dell’ABi, cui aderiscono volontariamente alcune grandi banche italiane.

  4. Massimiliano Tognetti

    Visti i parametri adottati per usufruire della rinegoziazione del mutuo, sarebbe interessante sapere in che misura questa norma va ad incidere sul totale dei mutui erogati. Secondo me la percentuale è sotto al 5%. Questa è soltanto l’ennesima trovata pubblicitaria per raccogliere demagogici consensi (soprattutto in periodo elettorale) di un governo che fa del "non governo" il suo tratto più distintivo. Aris Blasetti: se le critiche sono costruttive e non dei semplici "no non si fa così" direi che rientrano nel’ambito di quella che è definita libertà di pensiero in una democrazia. E’ altresì vero che in questo Paese le voci fuori dal coro del Parlamento sono spesso bollate con aggettivi dispregiativi e, talvolta, offensivi da parte di qualsiasi rappresentante eletto (non esiste più la diversificazione fra destra-sinistra-centro, ma solo un manipolo di individui interessati solo al proprio status). Chissà quando le persone normali si renderanno conto di quello che questi elementi ci stanno portando via a noi ed ai nostri figli…

  5. Pino Fattori

    Da un’analisi condotta da B.I. nel 2008, sui nuovi mutui concessi per l’acquisto di abitazioni in Italia, nel periodo 2004/2007, si evince la preferenza dei nuovi mutuatari al T.V. in momenti di discesa dei tassi per poter usufruire di un vantaggio considerevole oggi, ma che in futuro potrebbe trasformarsi in un incubo se questi ultimi dovessero risalire. In fasi di mercato con tassi in ascesa, in presenza di una paura generalizzata per una crescita indiscriminata e senza fine, si nota una migrazione delle preferenze verso il T.F. in misura crescente al crescere dei tassi, senza tenere nella minima considerazione una loro possibile discesa. Come quando usciamo di casa ed è sereno, non ci preoccupiamo dell’ombrello. Dopo qualche minuto qualche goccia, ma continuiamo. Piove sempre più forte, ormai bagnati, al primo incrocio cerchiamo qualcuno che ci venda un ombrello. Lo troviamo, il prezzo ci sembra esagerato (pensiamo: nel negozio vicino casa lo avrei pagato almeno la metà), ma lo compriamo. Dopo dieci minuti smette di piovere, vediamo gli altri girare liberamente e ci troviamo con un ombrello che non sappiamo dove posare. Provvedimento utile, inutile…intanto fuori pioviggina..

  6. Lorenzo

    La mia opinione è che qualunque governo non avrebbe dovuto fare nulla, perchè, appunto, non ritengo corretto modificare unilateralmente i contratti, tanto più se stipulati fra parti terze. Personalmente ho da dieci anni un mutuo a tasso variabile, in alcuni momenti ho maledetto la scelta, in altri (gli ultimi cinque anni) l’ho benedetta, ma comunque sapendo che era stata una mia decisione e che la controparte (che presta danaro di mestiere) comunque avrebbe avuto il suo onesto guadagno.

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