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TASSA ABOLITA, CASA PIÙ CARA

L’abolizione della tassazione su donazioni e successioni del 2001, in seguito reintrodotta per i soli grandi patrimoni, ha contribuito sensibilmente all’aumento dei prezzi degli immobili in Italia. Un effetto collaterale inatteso di cui si rallegrano i proprietari di case. Ma non è altrettanto ovvio che sia un vantaggio per la società italiana nel suo complesso, per lo sviluppo del nostro mercato finanziario e, in particolare, per le giovani generazioni e le fasce più deboli.

 

Nel 2001, l’abolizione dell’imposta su successioni e donazioni di beni e capitali, uno dei primi atti del secondo governo Berlusconi e ultimo di una serie di piccole riduzioni, fu accolta con soddisfazione dall’opinione pubblica italiana. (1)
Non poteva essere altrimenti in un paese dove il contribuente è gravato da varie tasse e imposte, il principale bene che viene trasferito a titolo gratuito, attraverso donazioni o successioni, è un immobile e il 70 per cento delle famiglie vive in una casa di proprietà. Eppure col senno di poi l’entusiasmo appare, almeno in parte, mal riposto: perché le famiglie benestanti beneficiano di questa abolizione in misura maggiore di quelle più povere con le conseguenze messe in luce da Tullio Jappelli, Mario Padula e Giovanni Pica. Ma anche perché, come argomenta una nostra ricerca, l’abolizione dell’imposta ha contribuito a elevare il prezzo delle case in un paese dove l’abitazione è già un bene relativamente costoso. (2) Ma andiamo con ordine.

L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

In Italia l’apprezzamento immobiliare è stato particolarmente marcato dal 2001 al 2004. (3) I prezzi degli immobili residenziali nelle tredici principali città italiane sono aumentati a un tasso annuale medio ben superiore al 5 per cento, al netto dell’inflazione, dal 2001 al 2004 e di poco inferiore al 5 per cento nel biennio 1999-2000. (4)

Figura 1

Tale andamento del mercato immobiliare italiano non appare per nulla scontato. Se è vero che l’apprezzamento degli immobili è stato quasi globale almeno fino al 2007, si è però concentrato nei paesi ad alta crescita economica come l’Australia, l’Irlanda, la Spagna, la Gran Bretagna e, naturalmente, gli Stati Uniti. (5) Al contrario, in Germania, ovvero laddove l’andamento del Pil, della demografia e dei tassi di interesse è stato più simile all’Italia, il prezzo reale degli immobili nel periodo 1995-2005 è calato (figura 1).

EFFETTO COLLATERALE

Nel nostro studio mostriamo come l’abolizione dell’imposta su successioni e donazioni possa aver avuto l’inatteso “effetto collaterale” di creare una forte spinta all’apprezzamento degli immobili residenziali. Inoltre stimiamo la dimensione dell’incremento dei prezzi nelle tredici principali città italiane, così sorprendente in una fase – quella dal 2001 al 2004 – in cui l’economia italiana cresceva molto lentamente.
A suffragare la nostra ipotesi ci sono una serie di fattori. Innanzi tutto bisogna considerare come nel mercato immobiliare italiano le donazioni – un sotto-insieme dei trasferimenti a titolo gratuito – siano un fenomeno estremamente rilevante: secondo i dati Istat, ogni due immobili residenziali oggetto di compravendita, uno viene donato. In secondo luogo, nelle tredici principali città italiane, le donazioni immobiliari sono letteralmente “esplose” dopo il 2001, passando da 15mila all’anno nel 2000 a più di 40mila nel 2002. A livello nazionale le donazioni immobiliari annuali sono più che raddoppiate dopo il 2001 (figura 2).

Figura 2

Come può un simile aumento delle donazioni (e successioni) immobiliari aver contribuito all’aumento del prezzo degli immobili? L’intuizione economica si basa sul fatto che, in equilibrio, non possono esistere opportunità non sfruttate di “arbitraggio”. All’avanzare dell’età, il proprietario di un immobile deve scegliere se donare il bene ai propri discendenti oppure venderlo al prezzo di mercato. Affinché sul mercato coesistano donazioni e vendite, il rendimento delle due opzioni deve essere per lo meno simile. Quando l’imposta su donazioni e successioni viene abolita, il loro rendimento (implicito) improvvisamente aumenta e, di conseguenza, anche il prezzo degli immobili, che del resto è il rendimento delle compravendite, deve aumentare. Se così non fosse, le donazioni esploderebbero soppiantando le compravendite, diversamente da quanto osserviamo. In conclusione, con l’abolizione della tassa di successione, non solo il numero delle donazioni deve aumentare, ma anche il prezzo di mercato degli immobili.
Talvolta le scelte di politica economica hanno conseguenze inaspettate perché cambiano l’equilibrio economico in mercati apparentemente separati. Il nostro studio mette in luce una delle conseguenze inattese dell’abolizione dell’imposta di successione: l’apprezzamento del settore immobiliare. Se i proprietari di case hanno oggi forse un motivo in più per rallegrarsi, non è altrettanto ovvio che case più costose siano un vantaggio per la società italiana nel suo complesso, per lo sviluppo del nostro mercato finanziario e, in particolare, per le giovani generazioni e le fasce più deboli.

(1) Questi i vari provvedimenti: legge 488/1999, legge 342/200 e, infine, legge 383/2001 che aboliva l’imposta di successione su tutti i trasferimenti avvenuti dopo il 25 ottobre 2001. La legge 296/2006 ha reintrodotto l’imposta di successione sui grandi patrimoni ma la nostra analisi, che si ferma al 2004 a causa della ristrettezza dei dati Istat non è in grado di valutarne l’effetto.
(2) Tutti i dettagli sono reperibili nell’articolo: Giorgio Bellettini and Filippo Taddei, “Real Estate Prices and the Importance of Bequest Taxation”, Carlo Alberto Notebook, No. 107, February 2009.
(3) La nostra analisi si ferma al 2004 perché, quando abbiamo completato il nostro studio, l’Istat non aveva ancora raccolto i dati su donazioni e successioni per il periodo dopo il 2004.
(4) Calcoli degli autori basati su dati Nomisma Real Estate.
(5) World Economic Outlook, settembre 2004: nel periodo 1997-2003, gli immobili in Australia, Irlanda, Spagna e Gran Bretagna si sono apprezzati in misura superiore al 70 per cento mentre in Italia e Stati Uniti l’apprezzamento medio è stato superiore al 30 per cento.

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21 commenti

  1. romano calvo

    Ho l’impressione che l’articolo contenga una serie di imprecisioni: dopo il 2001, le imposte sulle donazioni non sono state cancellate. Il boom delle donazioni dopo il 2001 si potrebbe spiegare proprio con il timore che nei passaggi di governo vi fosse un inasprimento fiscale sulle successioni. I paragoni con il mercato immobiliare tedesco sono fuori posto (l’unificazione con l’Est).Prima di dichiarare come regola scientifica una semplice correlazione empirica, io cercherei di approfondirei l’analisi. Si potrebbe scoprire che è vero il contrario: la paura di forti imposte di successione potrebbe rendere conveniente monetizzare l’immobile prima di morire.

  2. hominibus

    Vi siete mai chiesti perché bisogna pagare la tassa di successione? Se in una famiglia la casa passa da genitori a figli, perché lo Stato vuole il pizzo? Forse perché c’é incremento di ricchezza o perché abbiamo degli amministratori pubblici scellerati che hanno il ghiribizzo di colpire tutto quello che si muove, senza alcuna cura sull’effetto distorsivo che provocano nei comportamenti? O forse perché abbiamo degli esperti di fiscalità pubblica incapaci di indicare la diritta via? Provate a riflettere sull’ ipotesi di buttare nel wc tutte le imposte vigenti e passare ad una imposizione basata sul valore commerciale della ricchezza, commerciale, industriale, civile, censita sul territorio e vedrete una luce in fondo al labirinto, che vi porterà a scrivere cose più costruttive per l’ educazione dei vostri lettori.

  3. Luigi Calabrone

    Discutibilissimo attribuire ad un solo fattore l’andamento del mercato immobiliare nel periodo considerato. Nell’indirizzare la domanda agli immobili, causando un notevole incremento dei prezzi, hanno contribuito diversi fattori, di cui ne cito alcuni, probabilmente più importanti dell’abolizione dell’imposta di successione (quando mai, in questo sito, la vedremo chiamata con il nome corretto ?). Il calo dei tassi di interesse dovuto all’introduzione dell’euro ed alla maggiore concorrenza tra le banche, il crollo delle borse avvenuto nel settembre 2001, la sensazione diffusasi di un’importante riduzione del potere di acquisto, sempre in relazione all’introduzione dell’euro. Di qui la corsa all’acquisto del bene rifugio casa, scelta anche non del tutto razionale, come sanno gli addetti ai lavori, che nel medio-lungo periodo non ha mai tradito gli Italiani. Buon ultima, certo, data la memoria storica degli italiani, la sensazione che, come puntualmente si è visto con il governo Prodi, la cuccagna sarebbe durata poco e quindi il boom delle donazioni, aperto dallo stesso Prodi con quelle fatte ai figli durante la campagna elettorale, cui la stampa ha dato ampio rilievo.

  4. Diego Marchiolè

    Siete riusciti a mettere insieme dei dati (prezzi delle case) e un fatto (abolizione della tassa sulle donazioni-successioni) senza dimostrare la correlazione tra i primi e il secondo. Avete richiamato la Germania dove però i prezzi delle case sono stati influenzati dagli effetti post-unificazione e il seguente eccesso di offerta. L’articolo mi ha lasciato un po’ perplesso. Ritengo che l’impennanta dei prezzi delle case si dovuta più all’approvazione di norme urbanistiche e costruttive piu’ stringenti che contingentano i nuovi volumi edificabili, portino aggravi di costi per i manufatti nuovi e conseguente apprezzamento del patrimonio immobiliare esistente non soggetto a vincoli. Le case diverranno obsolete in pochi decenni e i valori si normalizzeranno verso il costo di costruzione più un quid per il valore del terreno a seconda della zona.

  5. sandogar

    Le donazioni vengono effettuate nella quasi generalità dei casi nell’ambito famigliare per sistemazioni ereditarie ante morte; le vendite sottindentono tutt’altro obiettivo. Non vedo nessi fra le due cose nè riguardo all’aumento dei prezzi delle case in funzione dell’abolizione dell’imposta di successione. Eventualmente la tesi, se ha basi, andrebbe dimostrata meglio.

  6. Fulvio Krizman

    Legare un andamento di mercato ad un solo evento mi sembra un pò forzato. Non mi sembra che dopo la finanaziaria 2007, modificatrice di quanto al 2001,l’andamento dei prezzi immobiliari abbia subito una flessione.Il mercato,drogato, degli immobili andrebbe comunque analizzato, credo, evitando categorizzazioni cosi strette.

  7. Padalino

    Roberto Calvo conferma esattamente la tesi delgi autori dicendo che la paura di imposte di successione spinge gli agenti economici a monetizzare i beni immobili, quindi l’eliminazione di imposte dovrebbe diminuire l’offerta di immobili e quindi un conseguente aumento dei prezzi. Sicuramente non è stato il fattore principale dell’aumento dei prezzi che si è verificato dopo l’introduzione dell’euro ma può aver contribuito.

  8. Jekko79

    Concordo con i commenti che precedono sul fatto che l’abbassamento dei tassi di interesse e la corsa all’acquisto della prima casa da parte di molti cittadini abbiano determinato l’innalzamento dei prezzi delle case e del mercato immobiliare come fattore determinante rispetto all’abolizione della tassa di successione e donazioni. Secondo me, inoltre, non va trascurato l’effetto che ha avuto, secondo molti autori, del rientro dei capitali dall’estero degli anni 2001-2002, la gran parte dei quali sono stati investiti nel settore immobiliare (si pensa, infatti, che anche in occasione dello scudo ter vi saranno degli effetti analoghi). Non va, inoltre, trascurato che dopo il 2001 e il crollo delle borse mondiali vi è stato un ricorso molto ampio all’investimento nei beni rifugio (oro e mattone) con conseguente aumento della domanda. La somma di tali fattori potrebbe quindi aver determinato degli effetti più evidente in termini di aumento dei prezzi delle case rispetto all’abolizione della tassa sulle successioni e donazioni.

  9. Giuseppe

    Interessante articolo. Purtroppo i prezzi elevati delle abitazioni congela molti capitali che restano improduttivi e ostacola il formarsi di nuove famiglie.Ma occorre considerare anche l’abitudine diffusa e poco contrastata delle locazioni in nero. Molti risparmiatori trovano l’investimento immobiliare vantaggioso proprio perchè possono trarne un reddito esentasse. Questo è certamente un elemento che sostiene i prezzi degli immobili, forse più importante della abolizione della tassa di successione. Non credo che in Germania ci sia una diffusione degli affitti in nero paragonabile a quella italiana,e questo ha contribuito a tenere i prezzi più contenuti. Stupisce l’atteggiamento tollerante del fisco, soprattutto in un momento difficile per debito e conti pubblici.

  10. giampiero di Santo

    Da proprietario che non ha pagato imposte di successione, noto quanto segue: 1) I prezzi sono aumentati dopo il primo scudo fiscale e l’ascesa da viene da lontano. 2) Se le tasse sugli immobili si pagano, quasi non conviene investire. 3) Da ciò non consegue che sia giusto evadere, ma che sia giusto ridurre le tasse, successione compresa, per coloro che sono in regola e stangare chi le tasse non le paga. Per di più, non tutti sono speculatori, ma magari brava gente che dà in affitto appartamenti a prezzi anche bassi e riceve in cambio morosità, danni e parcelle legali salatissime. Non è questa la famosa funzione sociale della proprietà?

  11. aris blasetti

    Avete, ancora una volta, trovato il sistema per parlar male del governo Berlusconi. Non vi va bene neanche quando abbassa le tasse. Avete messo insieme dati e tesi non dimostrabili sorvolando sull’entrata in vigore dell’ Euro, decisione saggia per quanto riguarda una auspicabile unificazione europea, ma estremamente deleteria in termini di inflazione, almeno in Italia. Il vostro staff è malato di antiberlusconismo e trova sempre qualche cosa da ridire su quanto decide il governo persino quando diminuisce le tasse.

  12. Francesco Burco

    lo spunto è interessante, ma la vedo solo come una concausa. Purtroppo il giovane che acquista casa è una preda su cui le vecchie volpi rapaci che comandano questo paese da troppo tempo si avventano impietosi. Agenzie immobiliari, locatori, fisco (c’è addirittura una tassa sul valore del mutuo!), periti, notai, banche, tutti insieme, appassionatamente. Il giovane che non ha la fortuna di avere il patrimonio della sua famiglia alle spalle offre in cambio del bene irrinunciabile, a beneficio delle rendita di troppi (mediamente sessantenni ma anche d i più), gran parte del suo lavoro da qui ai prossimi 30 o anche 40 anni. Forse, che qualche fortunato con una famiglia alle spalle offra a beneficio della società qualcosa, non è cosi’ scandaloso.

  13. Marco Esposito

    L’analisi svolta, seppur interessante, non mi sembra dedicare sufficiente attenzione ad altri aspetti forse più rilevanti. L’aspetto principale sul quale mi sarei soffermato è l’adozione dell’Euro, che in Italia ha portato effetti ben più distorsivi rispetto al resto d’Europa. In particolare mi riferisco alla perdita di potere d’acquisto reale, solo parzialmente rilevata dall’ISTAT. Per questo ci si è rivolti a quello che per tradizione (italiana principalmente) è il bene rifugio: ossia gli Immobili. Questo fattore è stato aggravato dalla volatilità dei mercati a seguito dello scoppio della bolla IT. Che poi l’abolizione dell’ imposta sulle successioni abbia in qualche modo contribuito all’incremento di valore degli immobili è, a mio avviso, in qualche modo plausibile. Ma l’effetto non può che essere marginale.

  14. michele

    Una delle tasse percepite come più ingiuste dai tartassati italiani è quella di successione, definita giustamente pizzo. E’ un escamotage per far pagare le tasse ai medio-grandi evasori, ma che penalizza fortemente gli onesti. Il paragone con la Germania poi è assolutamente fuoriluogo, visto il crollo dei prezzi degli immobili soprattutto nella ex DDR che ha trascinato al ribasso tutto il mercato immobiliare.

  15. Gianni

    Che relazione esista tra rendimento di donazioni e vendite immobiliari solo gli autori lo sanno: sono due operazioni che mirano a effetti completamente diversi e gli autori dovrebbero sapere che costi e benefici sono comunque soggettivi. Inoltre tasse su successioni e donazioni tra parenti diretti scontavano elevate franchigie anche prima della loro abolizione. Il boom dei prezzi immobiliari è dovuto al semplice fenomeno di tassi di interesse artificialmente tenuti bassi per troppo tempo e all’abbondante liquidità generata dalla Banca Centrale Europea. Cio’ ha indotto lo spostamento di risorse verso progetti di investimento a piu’ lungo ritorno come appunto l’immobiliare. Visto che soldi e moneta di per sé non sono risorse investibili, il boom non è sostenibile e quanto piu’ a lungo dura tanto piu’ il collasso è drammatico. Sulle cause del "ritardo" tedesco molti degli intervenuti hanno spiegato le cause.

  16. Filippo Nicolò

    In merito ad eventuali arbitraggi fiscali effetuati mediante donazione di immobili, bisogna ricordare che il comma 38 dell’art. 37 del decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006 (cd. manovra “Visco-Bersani”) ha modificato l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, in tema di cessioni a titolo oneroso di immobili acquisiti per donazione. Prima dell’entrata in vigore del DL 223/2006 l’eventuale plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita e valore del bene acquisito per donazione) realizzata in occasione della vendita di immobili acquisiti per donazione, non era imponibile e, come è facile comprendere, questo “buco” del sistema costituiva un forte incentivo a effettuare donazioni di comodo.
    Forse un esempio vale più di 1000 parole: prima della modifica apportata dal DL 223/2006 il signor A vendeva un immobile e realizzava una plusvalenza tassata; allora era sufficiente che A donasse a B e, quindi, B vendeva l’immobile e la plusvalenza non era più tassata perchè per B l’immobile era pervenuto in proprietà mediante donazione … una pianificazione fiscale alla portata di tutti …

  17. mario ricoldi

    Siamo sicuri che i prezzi degli immobili oggi siano quelli del 2007-2008? Oggi esiste un’ enorme offerta a bassissima richiesta. Il carico di lavoro delle agenzie immobiliari si è molto ridotto e molti dipendenti delle agenzie si girano i pollici dentro gli uffici. Le società immobiliari quotate in borsa non sanno manco loro quano stanno perdendo. Per la prima volta dopo 15 anni si inizia a parlare di sconto durante la fase di trattativa e se non ci credete vi invito ad osservare pagina 17 del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia di Banca d’Italia del 5 marzo 2010, oppure, chi vuole, può fare una verifica "empirica" su internet, esistono dei siti che "tracciano" lo sconto sull’immobille messo sul mercato. Mauro Ricoldi.

  18. Marco

    Gli autori basano la loro teoria sull’assunto che "all’avanzare dell’età, il proprietario di un immobile deve scegliere se donare il bene ai propri discendenti oppure venderlo al prezzo di mercato". Su quale base possono dichiarare la necessità dei proprietari di alienare il bene immobile? I proprietari immobiliari non possono semplicemente godersi i loro beni fino a quando sono in vita? Lasciare semplicemente in eredità i beni? Decidere con un testamento di come disporre dei beni tra gli eredi? Ed inoltre: se un acquirente deve ottenere un mutuo ipotecario poter comprare un immobile proveniente da donazione, la banca non concede il mutuo per timore di qualche erede "non previsto" che possa far valere il proprio diritto all’eredità. Se il venditore vuole chiudere la transazione con tale acquirente deve dunque tornare sui propri passi e revocare la donazione, pagando le imposte sull’acquisto e l’onorario del notaio. Per un’analisi più corretta della questione bisognerebbe dunque verificare quante donazioni vengono annullate.

  19. Giorgio

    Il mondo reale non funziona quasi mai così come predicato dai modelli teorici – che rimangono comunque molto utili se usati come "termine di paragone", per vedere di quanto il mondo reale si discosta da un ipotetico mondo perfetto. Per questo motivo, francamente, la vostra tesi mi sembra totalmente indimostrabile. Personalmente, inoltre, ritengo che quello che sostenete sia anche lontano dalla realtà degli avvenimenti.

  20. Giovanni Domenella

    Quello che è tendenzioso è il vedere il fenomeno alla rovescia. Proviamo a correggere il titolo: Tassa abolita- la casa acquista valore. Perché dobbiamo leggere questo fenomeno in negativo? Le scelte economiche si orienteranno e riequilibreranno secondo più realistici parametri di valore.

  21. massimo marini

    L’acquisto della casa per le giovani generazioni e le fasce più deboli sarà sempre in Italia un grande impegno finanziario; non è una questione di tasse, anzi è il minore dei problemi. Ci si interroga mai sul valore intrinseco della casa che si acquista? Le case costano troppo per come vengono costruite, per i materiali che vengono impiegati. C’è sempre un grande divario tra il valore del bene che si acquista e il costo di acquisto. Si dice che il giovane è costretto ad acquistare un casa solo contraendo un mutuo e che il mutuo è troppo caro. Non è forse il caso di dire che la casa costa troppo e che il costruttore può ridurre il suo margine spropositato di profitto? Qui ci vuole la "mano visibile" dello Stato.

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