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DOVE VANNO I PREZZI DELLE CASE

I prezzi delle case potrebbero scendere anche in Italia. Non sarebbe la prima volta, ma in passato con un’inflazione elevata, la flessione dei prezzi reali avveniva con prezzi nominali relativamente stabili. La diminuzione potrebbe essere molto rapida, soprattutto se la minore disponibilità di credito costringerà le imprese a liquidare rapidamente gli immobili in costruzione per far fronte a esigenze di finanziamento dell’attività. E neanche i risparmiatori spaventati dalla incertezze della finanza sembrano oggi rivolgersi all’immobiliare.

 

Il protrarsi della crisi dei mercati finanziari solleva diversi quesiti riguardo alle prospettive economiche per i prossimi anni. Fra questi, anche quelli relativi alle tendenze del mercato immobiliare sono importanti. Basti considerare che le attività reali, cioè le case, sono la componente più importante della ricchezza della maggior parte delle famiglie. Dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere significativamente in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia potrebbe verificarsi una contrazione delle quotazioni.
La risposta intuitivamente è affermativa: come in tutti i mercati, in presenza di flessioni della domanda, i prezzi possono diminuire. Tale evenienza risulta tanto più probabile se si considerano quattro circostanze della fase attuale: i prezzi sono “troppo alti”, la contrazione della domanda è di dimensione significative; si va incontro a una minore disponibilità di credito; l’inflazione è bassa.

PREZZI TROPPO ALTI

La probabilità di cadute nei prezzi è legata soprattutto al fatto che durante gli anni passati questi erano aumentati moltissimo. Non è un caso che sia oramai stata acquisita nel dibattito l’ipotesi della cosiddetta “bolla”. Èproprio il fatto che i prezzi siano aumentati molto durante gli anni passati a fare temere che possano adesso prodursi cadute di dimensioni significative. La quantificazione degli aumenti dei prezzi osservati nel corso degli ultimi anni è incerta perché non in tutti i paesi sono disponibili indicatori dei prezzi degli immobili del tutto affidabili. Se si astrae però dall’esigenza di valori puntuali, si osserva subito come in una prospettiva storica i prezzi delle case siano aumentati molto più dell’inflazione nella maggior parte dei casi. Questo anche perché il periodo di espansione dell’immobiliare è stato molto lungo, avendo avuto inizio sin dalla fine degli anni Novanta. La posizione dell’Italia evidenzia una crescita significativa, anche se inferiore ai massimi osservati in altri paesi europei, come Spagna, Regno Unito, Francia e Irlanda. Nel panorama internazionale fanno eccezione solo Giappone e a Germania, paesi che avevano già subito lo sgonfiamento di una bolla immobiliare durante gli anni Novanta.

CONTRAZIONE DELLA DOMANDA E CREDITO

Il secondo punto, quello relativo alla contrazione della domanda, può essere apprezzato considerando che il boom immobiliare italiano, così come quello delle altre economie avanzate, è stato finanziato in misura rilevante attraverso il canale del credito bancario.
Il boom dei mutui è terminato, e questo fa sì che le risorse finanziarie a disposizione degli acquirenti sul mercato si siano ridotte. Conta il semplice effetto della minore domanda di credito, visto che le famiglie hanno imparato a loro spese a valutare il costo dei mutui in maniera corretta, dopo averne sottostimato l’onere nel corso degli anni passati. Ma contano anche fattori legati all’offerta di credito. Nella fase di crescita dell’immobiliare osservata negli ultimi anni, la disponibilità delle banche a erogare prestiti per mutui era anche sostenuta dall’aspettativa di rivalutazione dell’immobile che funge da garanzia al mutuo stesso. Allo stesso modo, in uno scenario meno promettente per i prezzi delle case, le banche possono valutare in maniera più prudente gli immobili e finanziare percentuali più basse del loro prezzo di mercato attuale.
Il terzo aspetto è legato alla minore capacità delle banche di erogare credito al sistema. Il punto è importante perché in tutte le fasi di credit crunch diversi soggetti, che vedono ridursi le possibilità di accesso al credito, si possono trovare nella condizione di vendere parte del loro patrimonio per finanziare l’attività corrente. In queste condizioni, è possibile che siano innanzitutto le imprese dell’edilizia, o almeno quelle più indebitate, a ritrovarsi nella condizione di accelerare le vendite innescando processi di ribasso dei prezzi. Del resto, poiché il settore immobiliare è fra i più coinvolti dalla crisi , è probabile che le imprese del settore saranno quelle cui le banche applicheranno criteri più selettivi di erogazione del credito nei mesi a venire. Il fenomeno è anche legato al fatto che mentre per altri settori le difficoltà sono di carattere congiunturale, dovute cioè al ciclo economico sfavorevole, il settore dell’edilizia con maggiore probabilità presenterà problemi per un lasso temporale esteso. Difatti, le bolle immobiliari impiegano di solito molti anni prima di essere riassorbite.

BASSA INFLAZIONE E BENE RIFUGIO

Il quarto punto, quello della bassa inflazione, risulta importante per qualificare il processo di aggiustamento. Normalmente, quando parliamo di prezzi in aumento o in discesa su un dato mercato, ci riferiamo al comportamento dei “prezzi relativi” di quel mercato, ovvero quelli al netto  dell’inflazione. Facciamo un esempio: in periodi di inflazione all’8 per cento, un mercato le cui quotazioni devono scendere del 16 per cento è sufficiente che veda i propri prezzi stabili per un biennio. Ma se l’inflazione è bassa, come probabilmente sarà nel corso dei prossimi anni, il medesimo processo di aggiustamento deve passare per flessioni dei prezzi nominali. Ciò concorre a spiegare perché in questa fase si osservano in molti paesi prezzi delle case in discesa, mentre in passato tale circostanza era meno frequente.
Vale infine la pena di soffermarsi su un ultimo spunto di riflessione, relativo alla relazione fra evoluzione dei prezzi delle attività finanziarie e prezzi delle abitazioni. Una tesi sovente sostenuta è che le fasi di caduta dei mercati azionari vengono seguite in genere da fasi di esuberanza dei prezzi degli immobili.Èquanto accadde alla fine degli anni Ottanta, dopo la caduta della borsa dell’ottobre ’87, e lo stesso è avvenuto ancora all’inizio del decennio in corso, dopo la caduta di Wall Street. Ci si chiede dunque se anche nella fase attuale non possa verificarsi lo stesso tipo di comportamento. Il legame che collega le cadute dei mercati azionari alla crescita dei mercati immobiliari riflette però il fatto che alla caduta delle borse segue in genere un indirizzo molto espansivo della politica monetaria, che tende a riversare credito sul mercato immobiliare. Questa circostanza può essere esclusa nella fase attuale dove il problema sta nella scarsità del credito, risultandone preclusa l’eventualità di una sua forte espansione.
Vi è poi anche l’eventualità di una corsa verso l’immobiliare legata alla ricerca di un bene rifugio da parte dei risparmiatori spaventati dalla incertezze della finanza. Ma l’ipotesi non pare materializzarsi né negli andamenti recenti dei mercati immobiliari, che denunciano tutti domanda calante, né tanto meno nelle aspettative, visto che l’andamento in borsa dei titoli legati all’immobiliare è disastroso.
In conclusione, non è affatto bassa la probabilità che in una congiuntura come questa si possano verificare contrazioni, anche ampie, dei prezzi degli immobili. La fase di flessione non rappresenterebbe certamente un fatto unico dal punto di vista storico, anche se in passato tali processi si traducevano in flessioni dei prezzi reali delle case, con prezzi nominali relativamente stabili e inflazione elevata. Il processo non sarà però necessariamente graduale: si potrebbero verificare contrazioni molto rapide, soprattutto se le imprese saranno costrette a liquidare rapidamente gli immobili in costruzione per fronteggiare esigenze di finanziamento della loro attività, a seguito di una minore disponibilità di credito bancario.

 

Foto: da internet

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22 commenti

  1. enrico villa

    L’autore rileva la storica eguaglianza: crisi finanziaria = corsa agli immobili. Dopo il crollo dei listini italiani dai massimi del marzo 2000, e con il passaggio dalla lira all’euro, il successivo boom immobiliare arresta la sua crescita – ma su basi elevatissime – solo nell’anno in corso. Evidentemente esisteva (esiste ancora?) quella liquidità "sommersa" riversata nelle costruzioni nuove. Si vedeva un nuovo cantiere, ma erano disponibili solo un paio di alloggi di bassa qualità.Poi apparivano le vendite di quei privati che avevano acquistato sulla carta diverse porzioni: iniziava la piccola speculazione, complici le immobiliari che prosperano a rischio zero. Infine, a cantiere chiuso, apparivano i primi cartelli "afffittasi", con la certezza di avere rendimenti allineati a quelli del mercato mobiliare e la rivalutazione dell’investimento (alla peggio: la stabilità nel tempo, altro che rischio implicito nell’investimento azionario, ma anche obbligazionario!).Morale: i prezzi non scenderanno, forse aumenterà l’invenduto di chi realmente non ha il bisogno di vendere e chi deve vendere abbasserà il prezzo, che quasi sempre non teneva conto delle ovvie differenze tra usato e nuovo.

  2. Piero

    Probabilente i prezzi scenderanno ancora, anche se le statistiche ufficiali gestite dalle agenzie immobiliari avranno tutto l’interesse a camuffare un pò i dati. Non credo che l’uscita dalla borsa andrà in case, è più probabile che vada nei titoli di stato italiani ed anche esteri (vedi aumento spread). Non solo i costruttori ma anche molti privati che perderanno in questi anni il lavoro dovranno rivendere casa x evitare il pignoramento, e ricomprarne una più piccola : questo effetto potrebbe comportare una maggiore flessione dei prezzi degli immobili intermedi ed una tenuta di quelli più popolari, sostenuti anche dall’immigrazione. Di fronte alla perdita del reddito non basteranno tassi bassi a fermare il processo. Speriamo solo che le banche italiane non abbiano cartolarizzato i mutui a rischio trasferendoli sui piccoli risparmiatori (vedi USA).

  3. Giorgio Siragusa

    Viviamo turbolenze straordinarie, quindi è estremamente difficile ragionare come in precedenti congiunture negative.Tuttavia il mercato immobiliare si differenzia dagli altri "mercati" ed anche in questa crisi ritengo che i valori si adegueranno ad un "atterraggio morbido", con gravi perdite solo per i soggetti deboli ma con una progressiva e salutare estinzione della speculazione.

  4. simone

    La mia domanda all’autore è data dall’impressione che la definizione del mercato immobiliare sia molto più che locale, con una flessibilità di prezzi non perfettamente allineata dalle dinamiche generali del credito. Ad esempio in città in profonda crisi industriale e demografica, come Torino, dove la popolazione residente è passata da 1.200.000 ab. ad 866.000, e dove si è costruito, i prezzi sono deflattivi da un pezzo, soprattutto nelle aree non di pregio. Diversamente a Roma. Probabilmente, Le chiedo, nella Capitale ci sarà una (lieve) riduzione marginale dei prezzi nelle periferie, data la nuova benevolenza municipale verso i costruttori, mentre al centro, crisi o non crisi, la scarsità "fisica" dell’offerta, unita al fatto che le "nuove" zone non sono mai servite in modo decente, forse non ci sarà alcun calo, anzi. mi dà la sua opinione?

  5. marcello battini

    Il commento, corretto secondo le regole economiche, sfortunatamente, non esamina il ruolo fuorviante delle Agenzie Immobiliari. Poiché queste guadagnano in % sul valore del venduto, rendono più difficoltoso il processo di adattamento dei prezzi, alle reali condizioni del mercato, facendo forza anche sugli aspetti emotivi che intervengono mnella contrattazione reale tra compratore e venditore. Ritengo indispensabile disciplinare con legge dello Stato, la funzione dei mediatori immobiliari, assegnando loro un compenso fisso, o poco variabile, adeguato al lavoro effettivamente svolto, non proporzionale, come adesso, al valore della compravendita.

  6. Luca Guerra

    Per mia diretta esperienza sto verificando come si stiano indirizzando sul mercato immobiliare delle risorse finanziare prima allocate diversamente, per evitare ulteriori perdite e impiegare così parte dei propri capitali. certamente si tratta di una fascia di mercato piuttosto ristretta ed andrà ad incidere solo su beni di pregio. Rimane quindi escluso quella fascia mercato rivolta a chi intendeva comprare casa, contraendo un mutuo e che oggi maggiormente risente del brusco arresto delle compravendite. Certamente un calo dei prezzi nominali sarebbe una novità rilevante nel mercato immobiliare italiano, e che ritengo sarà sempre più articolato in beni che tengono il prezzo ed altri che invece perderanno valore.

  7. armando bernardini

    Interessante analisi e condivisibile. Sarebbe molto utile completarla – con una ulteriore tabella – con un raffronto delle variazioni medie annue 2007 – YTD. Sono state molto significative e supportano la tesi presentata.

  8. Luca Picchi

    E’ da dicembre 2007 che le agenzie immobiliari non battono chiodo, sopravvivono grazie agli affitti, presto saranno tutte costrette ad abbandonare questa loro politica di prezzi folli fatta soltanto per prendere commissioni per liberare quegli appartamenti affidati loro in esclusiva e rimasti invenduti.

  9. dgambera

    Se si analizzano le statistiche dell’OMI dell’ultimo anno si vede come il calo delle NTN del mercato immobiliare è cominciato in concomitanza dello scoppio della crisi del credito e della conseguente stretta creditizia. Non sono d’accordo con chi dice che a Roma l’appoggio dell’amministrazione agli immobiliaristi farà planare in maniera "safe" il mercato, perchè la PA ha altre magagne da gestire nella Capitale e attualmente tutti hanno i propri problemi finanziari da gestire. Piuttosto, a Roma si vocifera sempre più insistentemente che le transazioni sono calate drammaticamente in quest’anno, il che vuol dire che uno dei mercati più attivi (870K NTN circa nel 2007) del comparto è in forte sofferenza (si parla di circa il -14%, ma sono stime che probabilmente saranno riviste al ribasso). Il motivo principale è il credit crunch, ma anche il livello insostenibile dei prezzi delle abitazioni che una volta erano il target del ceto medio, non più capace di affrontare nemmeno l’acquisto dell’abitazione principale indebitandosi per periodi lunghissimi e cifre esorbitanti.

  10. Lucy

    Perchè usa il condizionale? I prezzi stanno GIA’ scendendo in tutta Italia (fino al -9%) soprattutto nelle grandi città, e questo secondo le fonti “ufficiali” (Nomisma, Cresme etc) che in realtà avrebbero tutto l’interesse a minimizzare le cifre…

  11. hominibus

    Estendendo l’analisi dalle case alla massa ingente di ricchezza immobiliare nascosta nei bilanci delle aziende, é necessario rilevare che la bolla é stata generata dal regime fiscale benevolo verso tali cespiti, sempre estranei ad una imposizione proporzionale al loro valore di mercato. Il mercato non va imbrigliato con un fisco di classe.

  12. Gino Pagliuca

    Analisi assolutamente condivisibile con due precisazioni: la prima è che non è del tutto vero che i prezzi nominali tengano sempre: all’esplodere della crisi del 1992-1993 i prezzi nominali delle case in centro a MIlano e Roma (dove nel quinqeunnio precedente i valori erano saliti in maniera vertiginosa per effetto della speculazione e grazie anche al denaro facile di Tangentopoli) sono in realtà diminuiti a due cifre e in tempi abbastanza rapidi. La seconda è che alcuni costruttori invece di abbassare i prezzi potrebbero anche avere la tentazione di fallire e non si sarebbe niente di nuovo sotto il sole.

  13. Francesco B.

    Condivido l’esigenza di normare diversamente il ruolo delle agenzie immobiliari. E’ una situazione assolutamente paradossale: il "mediatore" (cioè l’agente immobiliare), essendo pagato a percentuale sul prezzo di vendita, ha tutto l’interesse a vendere al più alto prezzo possibile (purtroppo anche nascondendo eventuali difetti dell’immobile). Si tratta di una clamorosa distorsione del mercato, che colpisce proprio il soggetto più debole della trattativa, ovvero il compratore, che si trova a pagare migliaia di euro ad un soggetto che ha lavorato contro i suoi stessi interessi. E’ assurdo.

  14. Mario Zen

    La casa è sempre stata un bene rifugio. Nei decenni scorsi il settore ha risentito enormemente dei cambiamenti demografici che hanno visto il numero medio dei componenti delle famiglie scendere in maniera così evidente da rendere la tipologia degli alloggi "mini" quella più diffusa. Il numero dei componenti i nuclei famigliari è oggi a livelli così bassi che difficilmente diminuirà ancora. Nella zona dove risiedo (terraferma di Venezia) un recente articolo del Gazzettino stimava in circa 5000 gli appartamenti di recente costruzione invenduti o sfitti. In un quadro generale di recessione resta da veder quanto potrà ancora di questa potrà essere asorbita dal flusso migratorio extracomunitario. Oggi mi risulta che ci sia una domanda che proviene da quanti liquidano gli investimenti finanziari ed investono quanto gli è rimasto nel mattone, a mio avviso più per abitudine che per un reale calcolo o necessità. Per capire come potrà evolvere il settore ed i prezzi, farei una analisi basata sui fabbisogni abitativi dei prossimi anni basato sulla evoluzione del numero dei nuclei famigliari. In questo senso credo che il settore resterà depresso per molti anni.

  15. Lucio Flavio Cotardo

    Nonostante l’attuale crisi sia stata anche fatta propria da parte del governo, i prezzi delle abitazioni tardano a scendere. Le imprese immobiliari italiane sono molto rigide a rivedere i prezzi delle case verso il basso e a ridurre i loro margini di profitto. La domanda che si pone è "quanto possono resistere?" Quanta liquidità hanno accumulato negli anni scorsi nel periodo del boom della vendita delle case, grazie ai prezzi eccessivamente gonfiati. Nei prossimi mesi le vendite caleranno in modo più brusco, rispetto ai prezzi. Le famiglie data l’attuale crisi dovranno rivedere i loro piani di investimento a lungo termine e l’abitazione rientra nei piani di investimento a lungo termine, i prezzi degli affitti non caleranno, e l’obiettivo primario delle famiglie sarà una forte contrazione dei consumi non necessari e voluttuari. Il governo dovrebbe intervenire seriamente attraverso la leva fiscale, e ridurre le imposte dirette alle famiglie che guadagnano meno di 30000 euro. L’intervento auspicabile sarebbe sulle aliquote IRPEF attraverso una sterilizzazione per due anni delle due prime aliquote portandole al 10% per i prossimi 24 mesi, per i redditi fino a 30000 euro.

  16. franco bortolotti

    Forse non è male se i prezzi immobiliari scendono. L’investimento immobiliare, in molte aree del paese, ha spiazzato l’investimento produttivo, o in R&S. Troppi capitali sono affluiti ai furbetti del quartierino. Fortunatamente non mi sembra che i consumi in Italia dipendano in maniera significativa dal valore delle case, come in America, quindi ci possono essere politiche di sostegno della domanda senza dover favorire i furbetti. Per chi nella casa ci abita, il saldo è zero, chi invece vedrà ridimensionarsi la ricchezza reale, forse domani investirà meglio. In termini di mobilità dei capitali, ma anche del lavoro sul territorio, è meglio avere prezzi immobiliari bassi. No?

  17. mxm

    Oltre alla inevitabile rigidità dell’offerta nei momenti di calo della domanda credo che in Italia ci sia anche un problema di trasparenza del mercato visto che gli stessi operatori che fungono da intemerdiari il più delle volte sono anche gli analisti del mercato. La creazione di una rete fittissima di intermediazione ha da un lato cancellato dal mercato quella tradizionale parte di scambi non professionali (da privato a privato) e dall’altro ingessato ancora di più la componente professionale (costruttori).

  18. Valerio

    Condivido pienamente l’analisi sul calo dei prezzi degli immobili. A Roma molti agenti immobiliari stanno faticando a tenere i prezzi alti perchè non vendono più nulla. Dall’inizio 2009 ecco che assisteremo allo sgonfiamento della bolla immobiliare provocata dai furboni del quartierino e dalle avidissime ag. immobiliari, molte delle quali hanno già chiuso o chiuderanno. P.s. ll danno più grave al mercato è quello del privato che vendendo casa, fissa il prezzo in base alle vetrine delle agenzie immobiliari per immobili simili. Propongo l’eliminazione delle agenzie immobiliari.

  19. Alessandro Sciamarelli

    Sono sostanzialmente d`accordo con molte delle considerazioni contenute nell`articolo. Tuttavia, i prezzi delle case seguono cicli piuttosto lunghi e, salvo aumenti repentini dei tassi di interesse reali o in seguito a squilibri insostenibili tra D/O sul mercato immobiliare, essi sono piuttosto rigidi e mostrano una reattivita` piuttosto scarsa. Quello a cui stiamo assistendo e`, credo, semplicemente la correzione fisiologica al termine di un ciclo di crescita dei prezzi nominali e reali piuttosto sostenuto. I fattori che fanno la differenza – sostanziale – con paesi come UK, IE e ES, in cui la c.d. bolla immobiliare e` effettivamente scoppiata, nonche` con la recessione del 92-93 sono: a) il livello dei prezzi delle case raggiunto al picco del ciclo, che non e` elevatissimo se confrontato ad altri paesi (la `bolla` ha avuto proporzioni assai inferiori), per cui la `correzione` e` inferiore e meno brusca; b) il livello dei tassi di interesse reali, tali da non giustificare,per il momento,un crollo generalizzato del mercato immobiliare. Il lungo ciclo di rialzo dei prezzi e`comunque giunto al capolinea, ma dovrebbe continuare ad avvenire in uno scenario di `soft landing`.

  20. Lorenzo C.

    Se i prezzi degli immobili sono troppo alti in relazione ad una domanda calante è ragionevole che chi ha preso batoste per investimenti azionari non sia entusiasta di prendere una ulteriore "scoppola" investendo nell’ acquisto di abitazioni (più sicuri restano i Bot). Se è vero che anche l’immigrazione (interna ed extracomunitaria) ha dato un importante sostegno fino ad oggi alla domanda, le prossime restrizioni ai flussi migratori e la mancanza di prospettive per un impiego retribuito adeguatamente per giustificare la migrazione interna creeranno una significativa flessione alla domanda. La mancanza di prospettive di impiego stabile può procastinare il momento di sposarsi per molti giovani che vivono con i genitori. Nel meridione (più specificatamente in Puglia) la forte la propensione all’acquisto di abitazioni per "metter su famiglia" piuttosto che ricorrere all’affitto, unitamente alla discreta presenza del sommerso (penso ad un commento circa la relazione tra economia sommersa e recente boom immobiliare) hanno alimentato un boom di nuove abitazioni destinate a restare invendute a lungo.

  21. Gianni Ghersinich

    A mio parere se le crisi si aggrava e il credito bancario rimane bloccato, i prezzi delle case scenderanno, ma dopo un periodo di deflazione penso che ne seguirà uno di inflazione galoppante, dovuto alla massa di liquidità pompata dalle banche centrali per aiutare le banche ed il sistema economico. Ecco che ci troveremo col bisogno di proteggere i nostri risparmi dall’erosione inflazionistica investendo nuovamente nel mattone, rifugio più sicuro e meno costoso per la discesa degli anni precedenti.

  22. luciano

    Si è creata una associazione che specula ai danni dei cittadini: agenzie immobiliari, carta stampata di settore (riviste più o meno gratuite), periti compiacenti e infine le banche! Mi spiego: nonostante il momento di declino immobiliare che sconta gli eccessi in cui in pochi anni i prezzi delle case sono in alcuni casi quantupicati (ma si è visto anche di peggio!) questo non sta portando i prezzi degli immobili a quelli che sono i loro reali valori intrinseci: 1) anzitutto perché lo “sconto” rispetto alle precedenti quotazioni stratosferiche è ancora assai lontano dal prezzo reale del bene 2) i periti fanno la perizia basandosi in massima parte su quello che è il valore di simili immobili di zona (valori normalmente medio-alti) ma che nulla ci dice sul valore intrinseco del bene (es: qualità infissi, coibentazioni, classe energetica, materiali di costruzione, stato di usura etc etc, partiamo dall’assunto che il costo di costruzione di un immobile di media fattura si aggira sui 600,00 euro metro cubo per il costruttore, fate voi le speculazioni sul prezzo finale!!!) di per sé 3) Il gioco al rialzo continua portato avanti dalle migliaia di agenzie immobiliari, agenti immobiliari.

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