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Mutui e capri espiatori

Gli italiani sono riluttanti a indebitarsi a lungo temine. E chi contrae un mutuo per la casa in Italia lo fa nella maggior parte dei casi a tasso variabile. Perché lo si crede più conveniente. Raramente però ci si informa sulla dinamica dei tassi, salvo poi lamentarsi e stupirsi quando la Bce li rialza. Finora, poi il mutuatario era incatenato per sempre alle condizioni di tasso iniziali, e ciò rendeva esiziale qualsiasi errore di scelta. Ora con i decreti Bersani e il recente accordo tra Abi e consumatori la situazione può cambiare.

Negli ultimi quindici mesi i tassi ufficiali dell’area euro sono aumentati di un punto percentuale. E ogni volta che la Bce è intervenuta sono arrivati puntuali e immediati anatemi da politici, industriali e difensori dei consumatori. In genere, la Banca centrale è stata accusata di attentare alla crescita o all’equilibrio finanziario di Stato, imprese e famiglie.

Fisso o variabile?

Quello che è più interessante è peraltro che nelle dichiarazioni dei critici le decisioni di Francoforte sono state spesso dipinte come fulmini a ciel sereno, che non erano facili da pronosticare. Naturalmente, l’informazione, almeno qualitativa, su quello che sarebbe successo era invece disponibile attraverso la dinamica dei tassi d’interesse e della forma della curva. Ma, questo tipo di informazione non arriva ai cittadini, in Italia in particolare, che sono quindi spesso portati a effettuare scelte finanziarie poco consapevoli.
La disinformazione finanziaria è poi eclatante nel settore dei mutui-casa, con risultati spesso paradossali.
Vi è in primis una peculiare riluttanza a indebitarsi a lungo termine. Quella che per tutti i debitori corporate rappresenta una meta strategica – la possibilità di spalmare su un periodo più lungo possibile gli oneri finanziari -, genera nel mutuatario italiano un istintivo rigetto, probabilmente dovuto al fatto che solo di recente il ricorso al debito ha iniziato a essere considerato uno strumento di finanziamento personale. Si ricorre all’indebitamento a lungo e lunghissimo termine solo quando la capacità reddituale della famiglia e i suoi risparmi non consentono scelte alternative. (1)
Nella scelta fra tasso fisso e tasso variabile si oscilla poi inconsapevolmente tra una sottovalutazione a breve termine del rischio di tasso e una sua sopravvalutazione per quanto riguarda il lungo termine.
Iniziamo da quest’ultimo aspetto. Nel decidere se contrarre un mutuo a tasso variabile, una preoccupazione tipica del mutuatario riguarda l’imprevedibilità dell’evoluzione dei tassi nel lungo termine. La preoccupazione sarebbe naturalmente giustificata ove il mutuo prevedesse il rimborso del capitale in un’unica soluzione a scadenza. Lo è ovviamente molto meno se si considera che ai tassi attuali metà del capitale di un mutuo a trenta anni è rimborsata già dopo venti anni.
Con un approccio piuttosto miope, tali timori vengono comunque superati e ci si indebita a tasso variabile quando la curva è ripida e inclinata positivamente: dato che i tassi a breve sono più bassi, il mutuo a tasso variabile “è più conveniente”. Forse non per caso, l’Italia è uno dei paesi europei in cui la preferenza per questo tipo di mutuo è più spiccata: da noi, i mutui a tasso fisso rappresentano circa un quarto del totale, mentre in Francia e Germania sono circa il 75 per cento.
Peccato che proprio l’accentuata ripidità della curva non faccia altro che riflettere aspettative di tassi a breve rapidamente e significativamente crescenti. In equilibrio (cioè quando le aspettative si realizzano), indebitarsi/investire a tasso variabile o fisso deve infatti risultare indifferente. Per questo motivo, i rialzi dei tassi ufficiali da parte della Bce, che erano più o meno precisamente “scontati” nella curva, non avrebbero dovuto essere considerati come inaspettati o ingiustificati da parte di chi, indebitandosi a tasso variabile, ha usufruito in precedenza di tassi più bassi.
Nel grafico che segue si confronta l’evoluzione effettiva dell’Euribor negli ultimi quattro anni con i valori futuri dell’Euribor impliciti nella curva del 6 giugno 2004. Chi in questa data avesse acceso un mutuo a tasso fisso avrebbe pagato “troppo” (nel tasso fisso di tre anni fa erano incorporati per gli anni seguenti valori dell’Euribor maggiori di quelli realizzatisi). Il discorso opposto vale per chi avesse scelto il tasso variabile: pagherebbe ora, dopo il rialzo della Bce, esattamente il tasso che si poteva attendere all’epoca, ma avrebbe “risparmiato” circa lo 0,8 per cento nel primo anno e circa lo 0,5 per cento nel secondo.
Nonostante ciò, in un contesto italiano che non brilla per trasparenza e correttezza dell’informazione, vi sono state associazioni dei consumatori che nei giorni scorsi hanno accusato la Bce di mettere migliaia di famiglie italiane a rischio insolvenza e di rendere insostenibili i loro bilanci.

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Pochi rischi di insolvenza

Il sistema bancario italiano è peraltro ben protetto da eventuali casi di insolvenza in ragione degli standard estremamente restrittivi applicati dalle banche per l’accesso ai mutui. Da un lato, così come avviene nel resto d’Europa, l’ammontare del mutuo concedibile è tale che il rapporto rata/reddito non possa in media superare una determinata soglia: l’estremamente prudenziale 33 per cento. Dall’altro, il rapporto fra ammontare del mutuo e valore dell’immobile, il cosiddetto loan-to-value, è in media al 55 per cento, ben al di sotto del valore medio dell’area euro, che è il 70 per cento. Anche se negli ultimi anni entrambi gli standard sono diventati meno restrittivi, lo stock di mutui in essere rimane comunque ben presidiato.
La preferenza dei mutuatari italiani per il tasso variabile è peraltro determinata anche da anomalie di costo. Come ha rilevato qualche giorno fa Giovanni Carosio della Banca d’Italia, il differenziale fra il costo dei mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile, “è stato nel 2006 di 80 punti base, a fronte dei 30 registrati, in media, nell’area dell’euro”.
L’anomalia ha origini diverse. Un fattore è senz’altro nella differenza “genetica” dei mutui-casa italiani a tasso fisso. In molti paesi esteri si paga sì a tasso fisso, ma i tassi di riferimento sono quelli di medio termine perché dopo pochi anni il tasso può essere rinegoziato o trasformato in variabile. In Italia, si utilizzano i tassi a lungo termine, perché storicamente i mutui non sono rinegoziabili, se non dietro pagamento di una proibitiva penale. Finora, il mutuatario era così incatenato per sempre alle condizioni di tasso iniziali, e ciò rendeva esiziale qualsiasi errore di scelta. Con i decreti Bersani e il recente accordo tra Abi e consumatori, che hanno ridotto le penali anche sul tasso fisso, la situazione esistenziale del mutuatario italiano può diventare meno drammatica. E in un contesto più flessibile, chissà che anche alla Bce non possano essere risparmiate le (ingiustificate) invettive del popolo dei mutui.

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(1) Anche il recente sviluppo del credito al consumo va interpretato come il prodotto di una situazione nella quale non vi è altra possibilità di soddisfare standard di vita a cui non si intende, almeno per il momento, rinunciare.

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Sommario 25 giugno 2007

10 commenti

  1. Marco Dore

    Mi pare che l’articolo presenti una serie di osservazioni fondamentalmente corrette in maniera mal coordinata, così da giungere a contraddirsi. Così come è assurdo incolpare la BCE di causare un maggior costo per i mutuatari, è altrettanto scorretto accusare di miopia gli Italiani che hanno continuato a dare preferenza al tasso variabile in un contesto in cui questa – come dimostra lo stesso autore – era la scelta migliore.
    E’ l’autore stesso, infatti, che ci mostra come chi nel 2004 “avesse acceso un mutuo a tasso fisso avrebbe pagato troppo”. E’ l’autore stesso che ci conferma il maggior impatto dei tassi sui primi anni di vita del mutuo. E’ l’autore stesso che ci informa del fatto che il differenziale di costo tra mutui a tasso fisso e variabile è in Italia quasi triplo (80bp contro 30) che in Germania. Questa pare una motivazione più concreta della miopia per la “spiccata preferenza” italiana al tasso variabile.
    L’italiano dovrebbe senz’altro imparare a ricorre di più e meglio all’indebitamento (per favore però non confondiamo i sacrosanti mutui casa con il depravante credito al consumo), ma non trasformiamo i mutuatari in capri espiatori di un sistema bancario inefficiente.

    • La redazione

      Mi spiace se ho indotto in equivoco qualche lettore.Quando
      definisco “miopi” la maggior parte dei mutuatari che scelgono il tasso variabile lo faccio non perchè avrebbero dovuto scegliere il tasso fisso, ma perchè spesso non tengono in considerazione il fatto che i vantaggi dei primi anni possono essere in tutto o in parte annullati successivamente.E quando i tassi salgono si lamentano, come se fosse un evento che non poteva essere previsto. Tutto qua.”

  2. paolo conti

    Articolo interessante, mi permetto un paio di commenti:
    1) se la BCE non può essere accusata, qualche critica se la meriterebbero però le NOSTRE banche: quando nel maggio dell’anno scorso ho girato molti istituti di credito alla ricerca di un mutuo, scegliendo alla fine il tasso fisso (se i tassi sono al minimo storico è più facile che salgano piuttosto che il contrario), non c’è stato un solo funzionario che non abbia tentato di scoraggiarmi facendomi passare per pazzo.
    2) visto che su redditi bassi, anche basse percentuali nel rapporto rata-reddito riducono notevolmente la capacità di spesa, non mi sembra così strano non volersi indebitare fino a 60 anni, affrontando maggiori sacrifici ma per minor tempo.

    • La redazione

      Con un rapporto rata/reddito al 33 % una coppia che guadagni 24000 euro l’anno (e può quindi pagare fino a 8000 euro l’anno di rata) riesce ad aumentare l’importo del mutuo solo allungando la durata del mutuo stesso, spalmando su un periodo più lungo i flussi.Data la rata, con un mutuo a 15 anni riuscirebbe a racimolare solo 115.000 euro; portandosi a 30 anni, il mutuo può arrivare a circa 160.000 euro.

  3. stefano

    Quando ho contratto il mutuo per la casa, quattro anni fa, volevo il tasso fisso ed ero disposto a pagare un tasso più elevato. Il direttore sosteneva che i tassi non sarebbero cresciuti e che quindi era una scelta poco logica. Quando ho ribattuto che allora la banca non poteva che essere contenta di fare mutui a tasso fisso mi ha risposto che di tassi fissi non se ne parla! Morale: come al solito le banche hanno il coltello dalla parte del manico e i loro interessi li sanno fare.

  4. Michele del Monaco

    Non sono proprio sicuro che la situazione italiana sia così tranquilla come la dipinge lei nel suo articolo. Da molte parti ho sentito dire che il rapporto rata/reddito che oggi si accetta non è il classico 33% ma è arrivato fino al 50%, peraltro talvolta calcolato sul reddito lordo e non netto.
    Il rapporto LTV (loan to value) è vero che è basso perchè lo stock di mutui di una volta permettevano di indebitarsi poco, ma è altrettanto vero che oggi tutte le banche offrono mutui con LTV=100%. E tenendo presente che il valore effettivo dell’immobile è una incognita, per la cronica carenza di dati affidabili nel nostro paese.
    Io credo che anche nel nostro paese, come negli USA, si siano allentate fortemente le redini nei criteri di erogazione dei prestiti. Sino ad oggi non si sono ancora visti gli effetti di questa politica ma non è da prendere sottogamba il fatto che una quota sensibile della popolazione giovane di questo paese abbia “ipotecato” una quota sensibile dei propri redditi per i prossimi 20 anni.
    C’è poi da analizzare il bene per il quale ci si indebita: se io guardo i prezzi degli immobili a Berlino (rispetto a Roma o a Milano) le assicuro che vengono molti molti dubbi.

    • La redazione

      “E’ vero che nell’ultimo periodo si sono allentate le maglie del credito, ma questo è successo principalmente perché sono arrivate sul mercato italiano alcune banche estere molto aggressive.Sul fatto che ci si indebiti, non ci sarebbe nulla di male (il tasso di indebitamento delle famiglie è ancora
      molto basso rispetto ad altri paesi), se non fosse che nel caso italiano si sommano debito privato e debito pubblico.”

  5. sirteo

    ho letto con interesse l’articolo, ma non concordo molto sul fatto che gli italiani che hanno il tasso variabile sono miopi! il più delle volte chiedi il tasso fisso e le banche (furbette) dicono che non è possibile …che la rata sarebbe troppo alta e che ,in genere te lo dicono dopo che il cliente ha rimediato la tegola in testa, il tasso fisso viene concesso solo ha chi ha un patrimonio disponibile pari all’entità del mutuo. Io stessa sono stata raggirata in questa maniera e mi è stato fatto capire elegantemente che le condizioni del mutuo erano quelle e che (parole del febbraio 2007) il mio desiderio di rinegoziare il tasso comportava nuove spese per la pratica presso il notaio, l’incertezza della concessione di un nuovo mutuo e tutte le cose che ovviamente vengono dette ai lavoratori dipendenti della P.A.

  6. Luigi Russo

    Il confronto piatto con i dati europei è poco significativo.
    Come si dice nell’articolo, in europa viene scelto il fisso in quanto le banche non ti tolgono il sangue se vuoi rinegoziare.
    Se ci fossero dappertutto le penali che l’italia ha visto storicamente, nessun europeo farebbe un fisso.

  7. Ilenia Loi

    Vorrei sottolineare ancora una volta che oramai le banche concedono mutui con rate parecchio elevate, intorno al 50% del reddito dei contraenti – e sappiamo che se il reddito è basso, è pericoloso indebitarsi in questa maniera.
    Inoltre, quando il cliente non riesce ad ottenere il mutuo dalla banca perchè chiede troppo rispetto al valore effettivo della casa e al suo reddito o perchè in qualche modo l’immobile non è in regola, è sufficiente rivolgersi alle tante filiali degli istituti specializzati in mutui, i quali ottengono dalla stessa banca, in maniera quantomeno curiosa, prestiti elevati. Questo grazie ovviamente anche a periti compiacenti che dichiarano un valore dell’immobile ben al di sopra della realtà. A mio modesto avviso, questo può significare che il cliente, inizialmente felice di questo “raggiro” delle severe norme bancarie, finisce per pagare molto ma molto più caro ciò che sta comprando e per indebitarsi oltre le sue reali capacità.

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