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Un reverse mortgage per il consumo degli anziani

I reverse mortgage, autorizzati anche in Italia dal decreto fiscale, sono strumenti finanziari che sostengono il consumo degli anziani senza che essi si privino dell’abitazione di proprietà. L’ammontare del prestito concesso dipende da tre fattori: il valore dell’abitazione, il tasso di interesse e l’età del debitore. All’estero non hanno riscosso finora molto successo per i loro costi elevati. In futuro è possibile prevedere uno sviluppo di questo strumento finanziario, che però andrebbe incentivato riducendo i costi di transazione tipici di questo mercato.

Il prestito vitalizio ipotecario (più noto anche in Italia come reverse mortgage) è stato introdotto per la prima volta in Italia nel decreto fiscale approvato dal Senato lo scorso 9 novembre. (1)
I reverse mortgage, già autorizzati da anni negli Stati Uniti e in altri paesi anglosassoni, sono strumenti finanziari che sostengono il consumo degli anziani senza che essi si privino dell’abitazione di proprietà. (2)

Con un contratto di mutuo un individuo prende a prestito da una banca per acquistare un’abitazione e restituisce poi il prestito con rate periodiche. Il reverse mortgage consente invece a colui che è già proprietario di prendere a prestito a fronte del valore dell’abitazione. A volte il debitore è tenuto al pagamento degli interessi, ma in genere nulla è dovuto alla banca fino a quando il debitore (oppure il coniuge superstite) muore o vende la casa. Contrariamente a quanto spesso si ritiene, il creditore non riceve la casa in pagamento: il prestito e gli interessi sono restituiti dal debitore o dal suo erede con i proventi della vendita della casa o anche con altri fondi. (3)

ammontare del prestito concesso dipende da tre fattori: il valore dell’abitazione, il tasso di interesse e l’età del debitore. Tanto più elevato il valore dell’abitazione, tanto maggiore il prestito. All’aumentare del tasso di interesse, aumenta anche il valore del capitale da restituire alla morte del debitore; dunque, a parità del valore dell’immobile, l’ammontare del prestito si riduce quando il tasso è elevato. Infine, tanto più anziano il debitore, tanto minori gli anni in cui si accumuleranno gli interessi e quindi tanto maggiore l’ammontare del prestito. Il debitore può in genere scegliere con quale modalità ricevere il prestito: un vitalizio, una linea di credito, un capitale in unica soluzione, o una combinazione tra queste.

Il reverse mortgage consente al proprietario e al coniuge superstite di continuare a vivere nella propria abitazione. Il rischio per il creditore è che il prestito possa superare il valore dell’immobile, perché il debitore ha scelto di ricevere un vitalizio, perché i prezzi delle abitazioni si riducono rispetto alla data di stipula del contratto, o perché i tassi di interesse aumentano (nel caso di un mutuo a tasso variabile). Il reverse mortgage contiene quindi una componente assicurativa, legata alla durata della vita, oltre che una componente finanziaria.

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Cosa insegna l’esperienza di altri paesi?

 

Negli Stati Uniti i reverse mortgage sono stati autorizzati nel 1987 e assicurati, entro una soglia fissata dalla legge, dalla Federal Housing Administration. In Canada i debitori ricevono un piccolo sussidio pubblico. In Inghilterra le amministrazioni locali sono state recentemente investite della responsabilità di concedere direttamente i mutui. In nessuno di questi paesi, tuttavia, il reverse mortgage ha finora riscosso molto successo. Ad esempio, negli Stati Uniti oltre 14 milioni di persone con più di sessantadue anni di età è proprietario di un’abitazione libera da ipoteche. E tuttavia solo 60mila persone, meno dell’1 per cento della domanda potenziale, hanno deciso di stipulare uno di questi mutui.

 Le ragioni per la scarsa diffusione sono tante. Molti desiderano lasciare un’eredità ai figli: l’indagine SHARE indica che in Italia oltre metà degli anziani ritiene che lascerà in eredità più di 50.000 euro.(4) Sui prestiti grava poi il costo della stipula del contratto, dell’assicurazione sulla casa, di liquidazione dell’immobile: nel caso di piccoli importi, questi costi fissi possono aggirarsi intorno al 20 per cento del prestito. La domanda per questo tipo di prestiti, così come la decisione di chi vende la nuda proprietà di un immobile mantenendo l’usufrutto, proviene in prevalenza da individui più longevi. Inoltre, una volta stipulato il prestito, il proprietario non ha più interesse a effettuare lavori di manutenzione o curarsi dell’abitazione, con conseguente perdita di valore dell’immobile. Considerando che la banca carica queste componenti di rischio sugli interessi, l’esperienza degli Stati Uniti suggerisce che i costi diretti e indiretti possono superare anche il 30 per cento del valore del prestito. In Italia, data la situazione drammatica in cui versa la giustizia civile e i tempi di esecuzione delle ipoteche, i costi sarebbero anche maggiori.

 Il recente incremento dei valori immobiliari ha accentuato lo squilibrio del patrimonio degli anziani verso la ricchezza reale. Il costo della salute è aumentato e le riforme della previdenza hanno ridotto le rendite della sicurezza sociale. Allo stesso tempo, il calo demografico ridurrà l’intensità del movente ereditario, particolarmente per le famiglie senza figli o con un solo figlio. E’ prevedibile quindi una domanda crescente di liquidità da parte degli anziani. Il prestito vitalizio risponde a questa esigenza; l’esperienza degli altri paesi suggerisce però che il suo sviluppo è fortemente limitato dai costi di transazione e di informazione tipici di questo mercato.

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(1) Il decreto autorizza il finanziamento a medio e lungo termine con rimborso in unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, e riservato a persone fisiche con età superiore ai 65 anni. Dal decreto S.3617: “Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.” (Conversione in legge 9 novembre 2005, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, Articolo 11-terdecies, comma 12).

(2) Il reverse mortgage non è l’unico strumento che consente di liquidare la ricchezza immobiliare. In molti paesi quando i tassi di interesse si riducono chi ha stipulato un mutuo può decidere di rifinanziarlo. Hurst e Stafford in un articolo sul Journal of Money Credit and Banking del dicembre 2004 mostrano che negli Stati Uniti il rifinanziamento del mutuo rappresenta uno strumento importante per sostenere il consumo delle famiglie con problemi di liquidità. In Italia questo canale di finanziamento del consumo non è diffuso.

(3) I reverse mortgage sono descritti in un articolo di Andrew Eschtruth e Long Tran, “A primer on reverse mortgages”, Boston College, Center for Retirement Research, http://www.bc.edu/centers/crr/.

(4) Si tratta della Survey of Health, Assets, Retirement and Expectations (SHARE) relative a 11 paesi europei.

 

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  1. Mucciarelli

    Faccio solo un osservazione banale: a me pare che il comma della finanziaria sia del tutto superfluo, perchè le banche già possono liberamente contrarre mutui accettando in garanzia un’ipoteca sulla casa e senza pretendere rate di restituzione ma solo la restituzione dell’intero. Mi sembra davvero strano si debba “introdurre” qualcosa che rientra semplicemente nell’autonomia negoziale dei privati.
    La questione è che, per ovvie ragioni, le banche non lo fanno, quindi, se il Governo avesse voluto davvero fare qualcosa avrebbe dovuto intridurre una qualche forma d’incentivo, cosa che non ha fatto, forse perchè non ci sono soldi.
    Così com’è, la norma mi pare una semplice bandierina.

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