Molte le misure della Finanziaria 2005 che interessano il settore immobiliare. Alcune, come l’incremento delle imposte fisse previste nella compravendita di case, servono a finanziare la riforma fiscale. Altre puntano a contrastare l’elusione e l’evasione fiscale sui redditi derivanti da immobili, molto vasta in Italia. Ma senza una riorganizzazione del catasto, che ne faccia un fattore di trasparenza e chiarezza su diritti, consistenze e caratteristiche delle unità immobiliari, le nuove norme consentiranno al massimo di eliminare le iniquità più evidenti.

La Legge finanziaria per il 2005 contiene una serie di norme che mirano al contrasto dell’elusione e dell’evasione fiscale sui redditi derivanti da immobili. È previsto inoltre un incremento delle imposte indirette sugli atti che interessano il settore immobiliare.
Il tentativo meritevole di aggredire l’evasione e l’elusione fiscale sconta però la difficoltà a operare entro il quadro definito dall’attuale sistema estimativo catastale. Se l’operazione andrà a buon fine, consentirà solo di attenuare le punte di più evidente iniquità, lasciando intatta una parte ben corposa dell’elusione e dell’evasione esistente.

Le misure in dettaglio

Tra le diverse disposizioni, quelle più rilevanti sono:
§ l’introduzione di norme di contrasto al riutilizzo commerciale dei dati catastali e di pubblicità immobiliare, se non sulla base di convenzioni e comunque previo pagamento dei tributi dovuti (sono norme che pongono in seria difficoltà le cosiddette “conservatorie parallele”);
§ l’introduzione di una serie di obblighi informativi al fine di migliorare la possibilità di scovare le locazioni in nero;
§ la possibilità, su richiesta del comune, di riclassamento di singole unità immobiliari o di quelle ricadenti in una porzione specifica del territorio comunale;
§ l’indicazione di una superficie minima dichiarabile ai fini della Tarsu (l’imposta sulla raccolta dei rifiuti);
§ l’introduzione di una soglia al di sotto della quale l’amministrazione finanziaria non può esercitare l’azione di accertamento e rettifica del canone di locazione dichiarato;
§ la previsione di entrate, per il 2005 pari a 1.120 milioni di euro dall’incremento degli importi fissi di imposte indirette, molte delle quali (registro, ipotecaria e catastale) gravano sulla compra-vendita di immobili.
Quest’ultima novità è l’altra faccia della riduzione delle imposte sul reddito. Ma le altre disposizioni, pure miranti a ottenere maggior gettito, sono in linea generale condivisibili, soprattutto nelle intenzioni.

La lotta all’evasione

Per ragioni storico-economiche, infatti, il settore immobiliare rappresenta in Italia un grumo di evasione ed elusione fiscale mai oggetto di una efficace strategia di aggressione.
Ciò dipende dalla sottovalutazione che finora vi è stata, della necessità di costituire un catasto moderno, organizzato non solo per le finalità fiscali, ma anche per rappresentare un fattore di trasparenza e chiarezza su diritti, consistenze e caratteristiche delle unità immobiliari e, dunque, per organizzare un sistema informativo ricco e analitico:per esempio, tutto il tema della sicurezza dei fabbricati rientrerebbe a pieno titolo in un disegno del genere. Nonostante i sicuri miglioramenti che vi sono stati con la trasformazione del catasto nell’Agenzia del territorio, la realizzazione di questo obiettivo richiede un lasso di tempo pari o superiore a una legislatura (a risorse date). Ma senza questo presupposto, le azioni di contrasto all’evasione rischiano di divenire comunque impervie e di breve durata.
Di fatto, nel recente passato si è imboccato la strada dell’incremento della pressione fiscale sui fabbricati. Se fossero applicate sulle basi imponibili vere, le aliquote nominali effettive sarebbero indubbiamente “pesanti”. (1)
Con la Finanziaria per il 2005, l’azione si è invece spostata sulle misure volte a contrastare evasione ed elusione. Ci soffermeremo qui soltanto su due di queste.

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L’affitto in nero

La misura di contrasto all’“affitto in nero” si articola su due piani.
Il primo richiede l’indicazione del codice fiscale su una serie di atti quali la denuncia di inizio attività (Dia) o i contratti di luce, gas, telefono, acqua eccetera. Inoltre, gli enti gestori dei servizi di pubblica utilità debbono inviare all’anagrafe tributaria gli identificativi catastali delle unità immobiliari da loro servite.
Il secondo, è costituito dall’introduzione di un meccanismo già oggi presente per l’imposta di registro. Attualmente, quando si acquista un’abitazione, qualora nell’atto di compravendita si dichiari un valore di acquisto almeno pari a quello “catastale” l’amministrazione non può rettificare e dunque accertare tale importo ai fini dell’imposta di registro. (2) Il medesimo meccanismo è stato introdotto per il canone di locazione: gli uffici non provvederanno ad accertare il reddito dichiarato se questo è pari al 10 per cento del valore “catastale” come sopra definito.
Mentre per l’imposta di registro vi è una grande convenienza a dichiarare il valore “catastale” dato che, almeno nelle grandi città, esso è mediamente tra 2,5 – 3 volte inferiore a quello di mercato, la soglia (unica) introdotta per i canoni di locazione è invece elevata. Si può mostrare che a un saggio di rendimento lordo del 3,8 per cento (normale in realtà urbane non di pregio e a scarso dinamismo), il canone di locazione dichiarabile per essere sicuri di evitare ogni accertamento è pari al 90 per cento di quello effettivo. Se poi l’azione repressiva dei fenomeni evasivi non fosse tale da indurre un effetto deterrente (e quindi il riposizionarsi dei valori dei contratti sulla soglia indicata), l’efficacia delle norme sarebbe dubbia.

Una revisione troppo parziale del catasto

La seconda serie di disposizioni riguarda il riclassamento delle unità immobiliari.
Queste hanno due finalità: da un lato di contrasto all’elusione, per dar modo di individuare correttamente la categoria e la classe di appartenenza delle unità immobiliari, che nel tempo hanno subito modifiche e interventi edilizi; dall’altro di perequazione, per far sì che all’interno di un territorio comunale lo scostamento tra valore di mercato e valore “catastale” non sia “significativamente” diverso per alcune microzone (ovvero per alcune eccessivamente più alto della media, per altre eccessivamente più basso).
È evidente che queste norme tentano di eliminare alcune delle più incresciose iniquità. Vi sono infatti appartamenti, magari siti in centri storici ormai di pregio, per i quali le successive variazioni non sono state dichiarate, e dunque classati ancora come abitazioni ultrapopolari perché riflettono le iniziali caratteristiche effettive verificate tra il 1938 ed il 1965, anno in cui fu costituito il Nuovo catasto edilizio urbano. Ciò anche perché la revisione degli estimi del 1990 (l’unica attuata dal 1965) intervenne solo per aggiornare le tariffe e non i classamenti delle singole unità immobiliari. Tuttavia, in assenza di una riforma complessiva del sistema estimativo dei fabbricati, le nuove norme non possono modificare, se non marginalmente, un meccanismo che produce iniquità.

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(1) Ciò è stato sicuramente vero a partire dall’introduzione dell’Ici e fino alla completa deducibilità del reddito dell’abitazione principale dall’Irpef, introdotta con la Finanziaria del 2000, che almeno sulla prima casa ha alleggerito di molto la pressione tributaria.

(2) Equivalente alla rendita rivalutata del 5 per cento e moltiplicata per 110, in caso di unità residenziali destinate ad abitazione principale; il moltiplicatore è 120 per la seconda casa.

 

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