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  1. maurizio Rispondi
    Sono un insegnante di estimo immobiliare; non è il prezzo delle aree edificabili a far lievitare il valore / prezzo dei fabbricati; il prezzo dell'area incide per non più del 10% sul valore finale dell'immobile che dipende invece dagli elevati oneri di progettazione, da costi di costruzione in continuo aumento, dalla qualificazione energetica degli edifici, dalle operazioni catastali e dalle intermediazioni. A mio parere le aree hanno prezzi troppo bassi: sono l'unico bene irriproducibile, ...di terra non ne fanno più e un bel sito è per sempre. Di auto ne cambiamo tante, mobili pure, vestiti non si sa quanti; solo la terra rimane per sempre e come insegnavano i fisiocratici è l'unica che produce beni (grazie alla fotosintesi) che prima non esistevano. Quando sono crollate le torri gemelle, esempio massimo di edilizia, è rimasta la terra; sotto il Duomo di Milano o l'Arena di Verona c'è la terra. E allora?. Sia elevato il valore della terra e risparmiamo sugli arredi o sui bagni, o sui marmi e allora si che il prezzo delle case sarà più basso.
    • Alberto Rispondi
      Se parliamo di zone edificabili nei centri urbani il prezzo è elevato da sempre. Se parliamo di zone edificabili nelle periferie, il prezzo al mq è decuplicato in una dozzina d’anni. Dove abito io il prezzo al mq di terreno edificabile è passato da 30 € del 1999 ai 450 € del 2011, rimasto comunque invenduto anche a prezzi inferiori. La corsa ad accaparrarsi terreni agricoli a 8-10 € al mq nella speranza che l’intervento di qualche politico lo rendesse edificabile per poi rivenderlo a venti volte tanto è stato per molti un business. I Comuni / Stato hanno goduto della passata orgia immobiliare percependo in proporzione oneri di urbanizzazione e imposte ammesse (IVA, imposta registro, notaio ecc..) senza pensare alle conseguenza del dopo. I bassi tassi di interesse hanno favorito l’acquisto, relazionando il costo del mutuo mensile (seppur di trenta o quarant’anni) all’equivalente canone di locazione mensile. Banche che pur di vincolarsi il cliente elargivano mutui del 130% del prezzo di acquisto (e non del valore) dell’immobile. In Germania, nonostante il reddito medio sia nettamente più alto di quello Italiano, mentre il costo della vita come i tassi per i mutui e i prezzi delle case siano nettamente più bassi. La mancanza di intervento dello Stato/Comuni e talvolta la politica degli indici di edificabilità ha consentito che il prezzo del terreno edificabile potesse lievitare fino a farlo considerare come un giacimento di diamanti. Non è possibile che in paese normale per acquistare, in periferia, una casa singola di 120 mq con 400 mq di giardino si debba spendere 200 mila € solo per il terreno quando per un analogo immobile e giardino delle stesse dimensioni in Bassa Sassonia se ne spendono in tutto 250.000 !. Calmierare il costo del terreno edificabile diventato tale da quello agricolo a 3 o 4 volte il prezzo di quest’ultimo è troppo complesso per il nostro paese.
  2. Gi Rispondi
    Salve, ho lanciato su change.org una petizione per chiedere al Governo di intervenire sui gravi problemi abitativi per i giovani italiani. La mia proposta è di espropriare gli appartamenti privati realizzati nei centri urbani a partire dal 01 Gennaio 1940 e oggi non utilizzati da almeno 240 mesi. Divenuti di proprietà dello Stato possono rappresentare una risorsa sufficiente all'avvio di una nuova stagione di edilizia residenziale pubblica. Ringrazio sin d'ora per gli eventuali suggerimenti. Questo il link http://www.change.org/it/petizioni/spettabile-governo-della-repubblica-italiana-spettabile-presidente-espropriare-appartamenti-realizzati-dal-1940-e-inutilizzati-da-240-mesi?share_id=PHrdlEjxjF&utm_campaign=share&utm_medium=facebook&utm_source=share_petition
  3. Alberto Rispondi
    Ne parlavo con il titolare di un agenzia immobiliare e mi diceva molti genitori che hanno acquistato casa ai figli hanno avuto problemi con il fisco perché questo richiede che la dichiarazione dei redditi degli ultimi due anni (molti sono pensionati) copra il prezzo dell’immobile e dimostrare, con tanto di documentazione, che sono i risparmi di una vita non sempre è facile. Quindi molti avrebbero i soldi risparmiati per acquistare casa ma con tutti i problemi quotidiani un accertamento proprio non serve e l’IMU ha dato il colpo di grazia. Poi nel resto dell’Europa (come Germania) le case (esclude le grandi città) non solo costano meno in media e i mutui meno cari e le retribuzioni più alte, ma il proprietario può detrarre anche i costi come quelli inerenti l’arredamento se lo loca ammobiliato o ad esempio la sostituzione della caldaia. Le tasse e imposte sulla casa meno esose e non si pagano sui canoni se l’inquilino è moroso indipendentemente che un giudice abbia stabilito o meno. Acquistare casa oggi al fine di diversificare i risparmi non solo non conviene più (IMU, morosità inquilino, spese condominiali…) ma ci si deve subito difendere, e con l’inversione della prova, dall’essere un evasore. Forse il governo Monti doveva avere più lungimiranza.
  4. Giuliano Rispondi
    L'autore dell'articolo è della mia zona e dovrebbe quindi ben sapere che tutti gli interventi edilizi sono ampiamente finanziati dalle banche le cui erogazioni si coprono a malapena coi prezzi attuali degli immobili. Ergo occorre che, come le ditte costruttrici, anche le banche si facciano carico delle minusvalenze così da permettere le opportune restrizioni ipotecarie sulle unità (s)vendute.
  5. Piero Rispondi
    L'autore ha centrato il problema, in ogni caso l'Imu ha definitivamente bloccato ogni acquisto immobiliare, ci dobbiamo ricordare che le case devono essere tassate come i risparmi, se vogliamo che vi sia un mercato. Il bravo Monti al contrario ha tassato le case e ha detassato i risparmi, che poteva succedere? La crisi immobiliare. Oggi vediamo che con l'eliminazione dell'Imu sulla prima casa e' ripreso il mercato, non era una cosa difficile. La mia meraviglia, e' il fatto che a Monti abbiamo regalato la carica di senatore a vita per affossare l'Italia.
  6. Paola Rispondi
    Mi pongo da tempo questa domanda: perché in Italia non si può pensare a un maggiore sviluppo del mercato delle case in affitto con politiche mirate? Penso che potrebbe essere la soluzione di molti problemi. Mettere a reddito l'invenduto, dare alle coppie giovani maggiori possibilitá di mettere su famiglia, favorire la mobilitá dei disoccupati sul territorio, mettere in circolo liquiditá. Non ho ben chiaro da dove si potrebbe cominciare, ma in Europa la percentuale dei proprietari della propria abitazione è più bassa e non mi sembra che stiano peggio di noi. Sinceramente questa ricchezza immobilizzata nei patrimoni delle famiglie mi sembra incongrua, con deprezzamento degli immobili che continua a aumentare e i mutui sempre più costosi e difficili da ottenere. Grazie per l'attenzione.
    • Antonio Nieddu Rispondi
      Sono ottime considerazioni. In effetti si potrebbero utilizzare politiche di affitto a lungo termine, con possibilità di riscatto finale, alternative ai finanziamenti, sicuramente più economiche, più redditizie per l'impresa costruttrice rispetto al doversi tenere l'invenduto. Però le imprese costruttrici sono - stupidamente - sorde (confermo con l'esperienza).
  7. angelo Rispondi
    L'articolo del prof Lungarella è musica per le mie orecchie Ho sempre pensato che la bolla immobiliare nel nostro paese dovesse ancora esplodere ed è stata bloccata, forse intendiamoci, dall'atteggiamento delle banche verso i grandi investitori (è un'ipotesi mia, non ho dati a supporto, ma si potrebbe controllare). I prezzi reali delle case vanno stabiliti su quelli effettivamente incassati dai privati dalle loro vendite, oltreché dal ricalcolo dei costi di costruzione. L'intero mercato delle costruzioni è ancora un mistero (invenduto, alloggi non occupati, mercato nero, utili da far emergere) e dovrebbe essere rifondato con criteri razionali. Il futuro dovrebbe portare ad un ridimensionamento dello stesso, un vero moloch per i capitali che potrebbero più utilmente essere impiegati in attività più utili al Paese. Senza contare il colpo mortale ai redditi occulti, ben più efficace del controllo degli scontrini fiscali. Comunque grazie, prof Lungarella, per il suo articolo. angelo
  8. plapla60 Rispondi
    Non credo proprio che l'ABI possa essere molto favorevole ad una forte riduzione del prezzo delle case. Le banche italiane sono già sofferenti a livello patrimoniale e questa discesa ridurrebbe ulteriormente la loro solidità alla faccia delle richieste europee tipo Basilea 2. Tra l'altro il prezzo medio delle case è già sceso almeno del 20 % con punte del 40 % nelle zone periferiche e degradate delle città, mentre i prezzi tengono maggiormente nei quartieri di pregio. Quindi forse occorre aggiornare il grafico.