Il Ministero dell'Economia ha annunciato con soddisfazione di aver incassato oltre 6,6 miliardi di euro (6.637 milioni per la precisione) come anticipo sulla vendita di 62.880 immobili. Sono per lo più di proprietà di enti previdenziali, visto che appena un migliaio appartengono allo Stato.
Come funziona l'operazione
Sul piano finanziario, l'incasso permetterebbe di contenere il deficit pubblico quest'anno, seppure con una corposa una tantum anziché con misure strutturali. Ma restano molti dubbi sulla natura e la riuscita dell'operazione. Infatti, per convincere gli operatori finanziari ad anticipare i soldi sul ricavato futuro delle vendite, è stata offerta una generosa garanzia dello Stato sul buon fine dell'operazione (così si legge l'art. 13 del decreto n.24037 del 21 novembre 2002). E ciò lo rende più un prestito con garanzia reale (come fosse un mutuo ipotecario) che non un anticipo in conto vendita. Tanto più che il trasferimento degli immobili non avviene tagliando definitivamente il cordone ombelicale, e quindi la garanzia, fra lo Stato italiano e la società veicolo costituita per l'attuazione del programma (Scip S.r.l.), nonostante il fatto che venga trasferita la proprietà di questi immobili alla srl e che tale società faccia capo a due fondazioni di diritto olandese, che tuttavia l'hanno costituita su mandato del Ministero dell'Economia.
Ricordiamo il meccanismo: lo Stato vuole vendere immobili, ma per accelerare i tempi dell'incasso li trasferisce a una società che si fa anticipare i soldi emettendo titoli obbligazionari che rimborsa alla scadenza grazie ai proventi della vendita effettiva. Tuttavia, affinché si tratti davvero di anticipo su vendita futura, occorre che ci sia trasferimento della proprietà da parte dello Stato e che l'emittente dei titoli si assuma una parte del rischio dell'operazione (se per esempio gli immobili non vengono del tutto venduti oppure lo sono a un prezzo minore del previsto, chi si assume le perdite?). Entrambe queste caratteristiche sembrano essere assai carenti e ciò fa somigliare l'operazione a un prestito garantito. Come in effetti Eurostat, il vigilante europeo sulla corretta tenuta contabile dei bilanci pubblici, ha considerato la cartolarizzazione varata nel 2001 (1).
Dubbi e rischi
In effetti, per poter rispettare i nuovi criteri di contabilità di Eurostat, la nuova operazione ha margini molto più limitati: i 6,6 miliardi di euro sottoscritti non costituiscono, infatti, il 50% del valore del portafoglio (come accaduto nel 2001), ma l'85% (2) e forse di più se si tiene conto delle difficoltà che potranno incontrare le vendite. I prezzi, come sostengono i sindacati degli inquilini, sono più alti del 40% rispetto a quelli della prima cartolarizzazione, e i locatari interessati sono la seconda scelta degli Enti previdenziali, hanno cioè una minor propensione all'acquisto rispetto a quelli della prima cartolarizzazione. Inoltre, sarebbero stati inclusi,a prezzi di molto superiori a quelli esigibili, anche 1 miliardo di immobili di pregio sui quali si aprirà certamente un imponente contenzioso per via dei numerosi profili di illegittimità che ne caratterizzano la specifica normativa.
C'è poi qualche dubbio sul fatto che, come si afferma nel comunicato stampa dell'Economia (4 dicembre) a proposito della prima cartolarizzazione, "entro la data di scadenza della prima tranche di titoli emessi (il prossimo 21 dicembre) sarà disponibile l'intero ammontare necessario al rimborso alle date attese di entrambe le serie dei titoli (1 miliardo il 21 dicembre 2002 ed 1,3 miliardi il 21 dicembre 2003), con un anno di anticipo…". Mancano, infatti, come riconosce lo stesso Ministero dell'Economia, rogiti per 350 milioni di euro, ancora da effettuare. Rogiti che potrebbero subire ritardi per via del contenzioso incombente. Per inciso, rispetto alla tabella di marcia del Ministero, si stanno accumulando crescenti ritardi nei flussi di vendite (documentati a pag.10 del Sole24Ore del 2 novembre scorso), a causa di una serie di questioni non risolte, come quella esplosiva degli inquilini a più basso reddito che non hanno potuto comprare e che si vedranno mettere la casa in vendita all'asta.
Comunque, anche se come è probabile la prima cartolarizzazione andasse a buon fine, incassata la metà teorica del valore iniziale, bisognerà vedere quanto resterà dell'altra metà una volta pagate a piè di lista le spese (controllate da chi?) ed esauriti i contenziosi amministrativi. Poiché questa operazione ha avuto come sola conseguenza quella di aumentare la "cassa", c'è da domandarsi quale utilità abbia avuto montare un meccanismo così complesso, che ha di fatto interrotto per qualche mese le già avviate vendite degli immobili degli Enti previdenziali.
L'intera operazione di cartolarizzazione degli immobili pubblici rischia, perciò, di rivelarsi un boomerang quando i nodi arriveranno al pettine, ma forse, allora, visto che ne è prevista l'ultimazione nel 2006, saranno altri che se ne dovranno occupare.
(1) Nella prima cartolarizzazione l'emissione obbligazionaria fu pari al solo 50% del prezzo di vendita. Secondo le nuove regole stabilite da Eurostat nel luglio 2002, l'incasso di 2,2 miliardi non poteva, perciò, essere considerato il controvalore di una vendita, ma semplicemente un prestito garantito. Un controvalore dell'85% è, invece, considerato un anticipo sul prezzo e, perciò, potrebbe, a tale titolo, comparire nei conti pubblici a riduzione del deficit per il 2002.
(2) L'emissione di 6.637 milioni di Euro costituirebbe l'85% circa del valore netto dei più di 10 miliardi di Euro totali che il Ministero dell'economia ha quindi ridotto a 7.797.103.600 per tenere conto degli sconti che spettano ai locatari (Comunicato stampa dell'Economia del 4 dicembre 2002).