I prezzi delle case potrebbero scendere anche in Italia. Non sarebbe la prima volta, ma in passato con un'inflazione elevata, la flessione dei prezzi reali avveniva con prezzi nominali relativamente stabili. La diminuzione potrebbe essere molto rapida, soprattutto se la minore disponibilità di credito costringerà le imprese a liquidare rapidamente gli immobili in costruzione per far fronte a esigenze di finanziamento dell'attività. E neanche i risparmiatori spaventati dalla incertezze della finanza sembrano oggi rivolgersi all'immobiliare.
Il protrarsi della crisi dei mercati finanziari solleva diversi quesiti riguardo alle prospettive economiche per i prossimi anni. Fra questi, anche quelli relativi alle tendenze del mercato immobiliare sono importanti. Basti considerare che le attività reali, cioè le case, sono la componente più importante della ricchezza della maggior parte delle famiglie. Dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere significativamente in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia potrebbe verificarsi una contrazione delle quotazioni.
La risposta intuitivamente è affermativa: come in tutti i mercati, in presenza di flessioni della domanda, i prezzi possono diminuire. Tale evenienza risulta tanto più probabile se si considerano quattro circostanze della fase attuale: i prezzi sono “troppo alti”, la contrazione della domanda è di dimensione significative; si va incontro a una minore disponibilità di credito; l’inflazione è bassa.
PREZZI TROPPO ALTI
La probabilità di cadute nei prezzi è legata soprattutto al fatto che durante gli anni passati questi erano aumentati moltissimo. Non è un caso che sia oramai stata acquisita nel dibattito l’ipotesi della cosiddetta “bolla”. Èproprio il fatto che i prezzi siano aumentati molto durante gli anni passati a fare temere che possano adesso prodursi cadute di dimensioni significative. La quantificazione degli aumenti dei prezzi osservati nel corso degli ultimi anni è incerta perché non in tutti i paesi sono disponibili indicatori dei prezzi degli immobili del tutto affidabili. Se si astrae però dall’esigenza di valori puntuali, si osserva subito come in una prospettiva storica i prezzi delle case siano aumentati molto più dell’inflazione nella maggior parte dei casi. Questo anche perché il periodo di espansione dell’immobiliare è stato molto lungo, avendo avuto inizio sin dalla fine degli anni Novanta. La posizione dell’Italia evidenzia una crescita significativa, anche se inferiore ai massimi osservati in altri paesi europei, come Spagna, Regno Unito, Francia e Irlanda. Nel panorama internazionale fanno eccezione solo Giappone e a Germania, paesi che avevano già subito lo sgonfiamento di una bolla immobiliare durante gli anni Novanta.
CONTRAZIONE DELLA DOMANDA E CREDITO
Il secondo punto, quello relativo alla contrazione della domanda, può essere apprezzato considerando che il boom immobiliare italiano, così come quello delle altre economie avanzate, è stato finanziato in misura rilevante attraverso il canale del credito bancario.
Il boom dei mutui è terminato, e questo fa sì che le risorse finanziarie a disposizione degli acquirenti sul mercato si siano ridotte. Conta il semplice effetto della minore domanda di credito, visto che le famiglie hanno imparato a loro spese a valutare il costo dei mutui in maniera corretta, dopo averne sottostimato l’onere nel corso degli anni passati. Ma contano anche fattori legati all’offerta di credito. Nella fase di crescita dell’immobiliare osservata negli ultimi anni, la disponibilità delle banche a erogare prestiti per mutui era anche sostenuta dall’aspettativa di rivalutazione dell’immobile che funge da garanzia al mutuo stesso. Allo stesso modo, in uno scenario meno promettente per i prezzi delle case, le banche possono valutare in maniera più prudente gli immobili e finanziare percentuali più basse del loro prezzo di mercato attuale.
Il terzo aspetto è legato alla minore capacità delle banche di erogare credito al sistema. Il punto è importante perché in tutte le fasi di credit crunch diversi soggetti, che vedono ridursi le possibilità di accesso al credito, si possono trovare nella condizione di vendere parte del loro patrimonio per finanziare l’attività corrente. In queste condizioni, è possibile che siano innanzitutto le imprese dell’edilizia, o almeno quelle più indebitate, a ritrovarsi nella condizione di accelerare le vendite innescando processi di ribasso dei prezzi. Del resto, poiché il settore immobiliare è fra i più coinvolti dalla crisi , è probabile che le imprese del settore saranno quelle cui le banche applicheranno criteri più selettivi di erogazione del credito nei mesi a venire. Il fenomeno è anche legato al fatto che mentre per altri settori le difficoltà sono di carattere congiunturale, dovute cioè al ciclo economico sfavorevole, il settore dell’edilizia con maggiore probabilità presenterà problemi per un lasso temporale esteso. Difatti, le bolle immobiliari impiegano di solito molti anni prima di essere riassorbite.
BASSA INFLAZIONE E BENE RIFUGIO
Il quarto punto, quello della bassa inflazione, risulta importante per qualificare il processo di aggiustamento. Normalmente, quando parliamo di prezzi in aumento o in discesa su un dato mercato, ci riferiamo al comportamento dei “prezzi relativi” di quel mercato, ovvero quelli al netto dell’inflazione. Facciamo un esempio: in periodi di inflazione all’8 per cento, un mercato le cui quotazioni devono scendere del 16 per cento è sufficiente che veda i propri prezzi stabili per un biennio. Ma se l’inflazione è bassa, come probabilmente sarà nel corso dei prossimi anni, il medesimo processo di aggiustamento deve passare per flessioni dei prezzi nominali. Ciò concorre a spiegare perché in questa fase si osservano in molti paesi prezzi delle case in discesa, mentre in passato tale circostanza era meno frequente.
Vale infine la pena di soffermarsi su un ultimo spunto di riflessione, relativo alla relazione fra evoluzione dei prezzi delle attività finanziarie e prezzi delle abitazioni. Una tesi sovente sostenuta è che le fasi di caduta dei mercati azionari vengono seguite in genere da fasi di esuberanza dei prezzi degli immobili.Èquanto accadde alla fine degli anni Ottanta, dopo la caduta della borsa dell’ottobre ’87, e lo stesso è avvenuto ancora all’inizio del decennio in corso, dopo la caduta di Wall Street. Ci si chiede dunque se anche nella fase attuale non possa verificarsi lo stesso tipo di comportamento. Il legame che collega le cadute dei mercati azionari alla crescita dei mercati immobiliari riflette però il fatto che alla caduta delle borse segue in genere un indirizzo molto espansivo della politica monetaria, che tende a riversare credito sul mercato immobiliare. Questa circostanza può essere esclusa nella fase attuale dove il problema sta nella scarsità del credito, risultandone preclusa l’eventualità di una sua forte espansione.
Vi è poi anche l’eventualità di una corsa verso l’immobiliare legata alla ricerca di un bene rifugio da parte dei risparmiatori spaventati dalla incertezze della finanza. Ma l'ipotesi non pare materializzarsi né negli andamenti recenti dei mercati immobiliari, che denunciano tutti domanda calante, né tanto meno nelle aspettative, visto che l’andamento in borsa dei titoli legati all’immobiliare è disastroso.
In conclusione, non è affatto bassa la probabilità che in una congiuntura come questa si possano verificare contrazioni, anche ampie, dei prezzi degli immobili. La fase di flessione non rappresenterebbe certamente un fatto unico dal punto di vista storico, anche se in passato tali processi si traducevano in flessioni dei prezzi reali delle case, con prezzi nominali relativamente stabili e inflazione elevata. Il processo non sarà però necessariamente graduale: si potrebbero verificare contrazioni molto rapide, soprattutto se le imprese saranno costrette a liquidare rapidamente gli immobili in costruzione per fronteggiare esigenze di finanziamento della loro attività, a seguito di una minore disponibilità di credito bancario.
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